Смена Застройщика По Договору Участия В Долевом Строительстве
Заключение договора долевого участия в строительстве в 2020 году: образец ДДУ, риски и порядок регистрации
Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:
- через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
- по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
- претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
- на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
- переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.
Смена застройщика
В основном смена застройщика – это мера, которая необходима при серьезных финансовых проблемах девелопера. Директор ли организации не справился с обязанностями и допустил шаги, которые привели к финансовой несостоятельности, или же произошли события, которые управляющее лицо предусмотреть не могло – в любом случае для дольщиков наступает сложное время. Сюда же можно включить требование смены застройщика при строительстве многоквартирного дома при финансовых махинациях и подключение к процессу правоохранительных органов.
Смена застройщика, если речь идет о долевом строительстве, — процесс всегда стрессовый и рисковый. Дольщики в такой ситуации уже довольно долго находятся в ожидании, и, как правило, срок сдачи дома просрочен. Уведомление о смене застройщика в этом процессе является долгожданным событием, которое на практике возможно только после согласованной и адекватной работы властей нескольких уровней.
С чем может столкнуться дольщик при смене застройщика в долевом проекте
Сегодня довольно часто возникают ситуации, когда строительные компании оказываются не в состоянии завершить начатый процесс возведения жилого дома. Застройщик, испытывая определенные финансовые проблемы, находит другую компанию, которой передает свои функции по строительству данного объекта.
В долевом строительстве нередко возникают ситуации, когда в проекте меняется застройщик. Причины перемены бывают разные, но в своем большинстве все они кроются в финансовых проблемах, возникших у строительной компании, начинавшей стройку. Это обстоятельство, конечно, не может не отразиться на дольщиках, для которых смена застройщика по договору участия в долевом строительстве сопряжена с оформлением дополнительных документов, а подчас и с непредвиденными расходами. Далеко не редкость, когда новый застройщик, к которому перешли права прежней компании, требует с граждан дополнительных инвестиций. Как происходит процедура смены застройщика, и какие действия необходимо предпринять дольщикам, чтобы избежать негативных последствий?
Подписывать ли изменение договора долевого участия из-за продления срока
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Долевое строительство — изменения с 2020 года
Относительно разрешений сделано исключение для девелоперов, занимающихся комплексным освоением территории — они могут строить по нескольким разрешениям несколько домов в рамках такого освоения или на одном земельном участке. Однако отдельный открытый счет в банке на каждое разрешение на строительство является главным условием.
Однако переход на счета эскроу не отменяет возникновения другой проблемы — возможности закрытия банка. Для ее предотвращения деньги дольщиков будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, максимальный размер возмещения составит 10 млн. руб. за одну квартиру в одном доме.
Как сменить застройщика в процессе строительства
Основная обязанность застройщика перед инвестором — построить здание и передать готовые квартиры дольщикам в обозначенный срок. Однако строительная компания может передать права и обязанности по возведению дома другой организации, достаточно квалифицированной для завершения работ. Это предусматривается федеральным законом № 214, который регулирует нормы в долевом строительстве. В подобной ситуации происходит перевод обязанностей от одного лица к другому. Новый застройщик получает права по всей технической документации, разрешение на строительство и право аренды земельного участка под домом. Автоматически к нему переходит и ответственность перед дольщиками.
Нередко новый застройщик отказывается передавать дольщикам готовые квартиры. Он требует с людей дополнительных денег для компенсации собственных издержек. По факту — жильё уже оплачено, и принимая недостроенный объект по принципу переуступки прав, новый застройщик ничем не отличается от предыдущей строительной компании, которой люди больше ничего не должны. Но в законодательстве нет прямого запрета на подобные действия. Поэтому в некоторых случаях дольщиков буквально шантажируют документами о праве собственности, вынуждая доплатить.
Риски и подводные камни при заключении договора долевого участия в строительстве
- На начальном этапе проектирования компания-застройщик должна получить разрешение на строительство жилого объекта.
- При отсутствии разрешения в последующем введении дома в эксплуатацию будет отказано.
- ДДУ может заключаться между дольщиком и застройщиком лишь после публикации строительной компанией проектной декларации и получения необходимого разрешения на строительство.
- Договор можно зарегистрировать и после того как дольщик получит акт передачи.
- ФЗ №214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
- ФЗ №215 от 30.12.2004 «О жилищных накопительных кооперативах»;
- ФЗ №122 от 22.08.2004, устанавливающий порядок регистрации прав на недвижимость;
Бесплатная юридическая помощь
- Размер и порядок оплаты за уступаемое право требования согласуется сторонами в приложении № 1 к настоящему договору.
- Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов.
- Любые изменения и дополнения к настоящему договору действительны при условии, что они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
- Настоящий договор вступает в силу со дня подписания и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств по настоящему договору.
- Настоящий договор составлен в 3-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны, один экземпляр для Застройщика.
С момента регистрации данной сделки права дольщика официально переходят к новому инвестору. Скачать договор уступки права требования на квартиру в новостройке (образец) Помощь юриста в подготовке договора Риски перехода прав требования на новое лицо Приобретая право требование для его дальнейшей реализации в рамках строительства объекта, покупатель должен представлять себе реальное состояние возводимого объекта.
Ответственность застройщика по ДДУ
- Если срок сдачи объекта превышен более чем на два месяца;
- Если существенно нарушены условия по качеству объекта строительства;
- Если застройщик отказался возмещать или устранять недостатки объекта долевого строительства;
- Также если застройщик отказался продлить банковское поручительство.
Законная неустойка рассчитывается следующим образом. Сумма неустойки равняется количество дней просрочки, умноженное на 1/300 ставки рефинансирования банка и на цену договора, умноженное на 2, если участник долевого строительства – физ. лицо и умноженное на 10%.
Смена застройщика в процессе строительства
Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" устанавливает порядок уступки участником долевого строительства права требования по договору (статья 11), тогда как смена застройщика Законом N 214-ФЗ не регламентирована, в связи с чем, учитывая, что Закон N 214-ФЗ не предусматривает каких-либо случаев универсального правопреемства в отношении застройщика в обязательствах по долевому участию в строительстве жилья, а застройщик является стороной по договору долевого участия в строительстве, следует руководствоваться положениями главы 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". Таким образом, по сути смена застройщика — это перемена лиц в обязательстве.
«Застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство. При этом к иным объектам недвижимости относятся гаражи, объекты здравоохранения, общественного питания, предпринимательской деятельности, торговли, культуры и иные объекты недвижимости, за исключением объектов производственного назначения»
Как внести изменения в договор долевого участия
Действующее законодательство не просто требует указывать в договоре подробные характеристики квартиры, согласно закону это условие договора является существенным, без его согласования договор не будет считаться заключённым. Описание квартиры диктуется проектной документацией, которая иногда меняется в процессе строительства. Если такие коррективы вносятся по инициативе застройщика, это будет основанием для расторжения договора долевого участия. Но проект может быть изменён и по желанию дольщика. Например, если дольщик намеревается выполнять в квартире перепланировку, он может изначально согласовать это с застройщиком, который внесёт соответствующие уточнения в проект и сразу построит квартиру той конфигурации, которая нужна дольщику.
Если вы давно выбираете квартиру и уже рассмотрели насколько предложений от разных застройщиков, у вас, наверняка, есть несколько текстов договоров долевого участия, полученных в разных строительных компаниях. В переговорах с конкретным застройщиком, настаивая на внесении изменений в договор, сошлитесь на то, что положения в предлагаемой вами редакции есть в договорах конкурентов застройщика. В большинстве случаев это действует убедительно.
Закон РАА
Уведомление по договору долевого участия о смене владельца. Уведомление пишем в строительную компанию. Договора между застройщиками и гражданами (инвесторами) имеют разные названия: договор долевого строительства, договор участия в финансировании строительства жилья, договор о совместной деятельности и пр. В нашем случае, мы обзовем его, договор долевого участия в финансировании строительства жилья. На основании Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства.
Купля-продажа строящегося жилья (недвижимости) осуществляется путем приема-передачи прав требования и сопровождается путем подписания соответствующих документов. При совершении сделки по покупке строящегося жилья покупатель после покупки должен отправить уведомление по договору долевого участия в финансировании строительства жилья с указанием данных о новом владельце права требования. Уступка права требования происходит при подписании договора уступки права требования или как его еще называют договора Цессии, который можно посмотреть и скачать перейдя по указанной ссылке.
16 Авг 2019 yurisaktobe 382