Методы Оценки Земельных Участков Методы Оценки Земельных Участков
Основные методы оценки земельных участков
Особенность земельного участка как составной части имущественного комплекса предприятия состоит в том, что выгоды от использования земельного участка реализуются на протяжении неограниченного времени, в то время как другие активы предприятия имеют определенный срок службы.
— практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с объектами, на ней расположенными: зданиями, сооружениями, дорогами, мелиоративными сооружениями, прочими материальными элементами, созданными трудом человека, так называемыми улучшениями.
Методы оценки земельных участков
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.
Вопрос 38
Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.
При расчете коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений — учитывать возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Методы оценки земельных участков
з) определяется текущая стоимость будущих платежей, которая и принимается за величину рыночной стоимости земельного участка при отсутствии обременении. При наличии документально подтвержденных обременении, их стоимость вычитается из оценочной стоимости участка. Соблюдение условий инвестиционного контракта контролирует местная (городская) администрация и, в случае, если земельный участок остается неосвоенным, администрация имеет право расторгнуть контракт и освободившиеся участки выставить на земельный конкурс.
7) Затратный метод — в основе метода тезис о том, что владелец земельного участка не согласится продать его по цене ниже текущей стоимости суммы своих затрат, вложенных в улучшение земельного участка (особенно если продается право аренды, а обязанности по воспроизводству городских земель остаются за владельцем земельного участка). Таким образом, минимальная стоимость земельного участка рассчитывается исходя из стоимости затрат на создание и воспроизводство улучшений с учетом инфляции и фактора времени.
Методы оценки земельных участков методы оценки земельных участков
Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемнопланировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, ка чества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.
Этап 1. Выявление недавних продаж: сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Оценщик изучает земельный рынок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект оценки. Сегментирование рынка — это процесс разбивания рынка на сектора, расположенные на одной и той же географической территории, имеющие аналогичные или конкурирующие варианты землепользования, схожие характеристики объектов и субъектов.
Методы оценки земельных участков
Оценка стоимости земельных участков проводится на основе Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р или на основе иных методов, представленных в учебной литературе, так как методические рекомендации не носят обязательственный характер.
Различные методы могут быть использованы в процессе оценки, но решение вопроса об относительной значимости показателей стоимости, полученных на базе различных методов, должно определяться обоснованным суждением оценщика, которое оформляется путем взвешивания стоимостей, определенных использованием двух и более методов.
Классификация методов оценки земельных участков
Так, например, если оценке подлежит застроенный земельный участок, то чаще всего используется комбинация метода выделения и метода остатка для земли. Как вариант, к данному расчету может быть добавлен расчет методом распределения, однако в практической деятельности этот метод используется редко ввиду сложности определения доли ЗУ в общей стоимости комплексного объекта недвижимости.
Таким образом, в методических рекомендациях указано, что большинство из перечисленных шести методов оценки земельных участков могут быть использованы как для оценки земельных участков, занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — застроенных земельных участков), так и для оценки земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее — незастроенных земельных участков). В приведенной ниже таблице 1 рассматриваются все шесть основных методов расчета стоимости земельных участков, с наиболее часто встречающимися вариантами применения.
Оценка земельного участка методом распределения
Если продаж незастроенных земельных участков недостаточно для использования метода сравнения, следует обращаться к косвенным и менее надежным способам, в частности к методу распределения, для успешного применения которого необходимы тщательный анализ исходной информации и определенный опыт оценщика.
Если в районе нет достаточного числя продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющимися продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Определив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж аналогичных земельных участков в район, где производится оценка.[31]
Все о методах оценки земельных участков: причины, виды и особенности оценки земли
Если земельный участок наделен правом аренды, то с таким наделом арендодатель может совершать различные виды сделок. Выходит, что права у собственника отличаются объемом и полномочиями от прав аренды нанимателя, а значит, стоимость этих прав разная: у владельца больше прав и меньше рисков, чем у арендатора.
Метод выделения здесь сочетается со сравнительным. Точность расчетов при методе выделения весьма приблизительна, так как потребуется верно рассчитать стоимость вложений, а также учесть процент износа во всех его проявлениях – от возраста, морального или иного.
Методы оценки земельных участков
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; этот метод позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.
Метод предполагает следующую последовательность действий: расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов; расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стои-мости воспроизводства улучшений земельного участка.
Методы Оценки Земельных Участков Методы Оценки Земельных Участков
В работе специалисты используют различные методы оценки земельного участка, чтобы получить как можно больше информации. Важным моментом является то, что для оценивания объекта определённого типа используют специальные способы, в противном случае результаты будут некорректными.
- установление цены эффективных улучшений;
- установление размера чистого дохода от объекта в целом;
- определение уровня операционного дохода, которые приносят улучшения;
- расчёт размера земельной ренты;
- определение рыночной стоимости объекта посредством капитализации ренты.
Методология оценки рыночной стоимости
При проведении сделок с земельными участками может применяться различная методология оценки рыночной стоимости. Каждая из них характеризуется своими особенностями в зависимости от преследуемой конечной цели. Рассмотрим, чем отличаются эффективные подходы в вычислении рыночной цены земельных площадей.
Для начала определимся с понятием рыночной стоимости. Этот термин подразумевает максимально вероятную продажную стоимость участков в существующих конкурентных реалиях российского рынка при хорошем информировании сторон сделки (продавца и покупателя), а также без наличия принудительного давления форс-мажорных обстоятельств извне.
27 Апр 2019 yurisaktobe 399