Договор Долевого Участия В Строительстве На Что Обратить Внимание
Договор долевого участия в строительстве — на что обратить внимание
Чтобы подготовить документ, нужно будет получить все официальные данные о фирме, включая финансовые данные и учредительную документацию. С недавнего времени вышеупомянутый законодательный акт обязует строительную организацию выкладывать на своем ресурсе полные сведения об организации, а также об объектах, строительством которых она занимается.
Далее следует учитывать, что подписанный договор вступит в законную силу только после того, как будет зарегистрирован в Росреестре и подписан сторонами. Наиболее распространенной причиной изменения стоимости квартиры является несоответствие его реальной площади проектной.
Договор долевого участия (ДДУ) 214-ФЗ: на что обратить внимание? Федеральный закон Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
Договор долевого участия должен содержать в себе точное техническое описание будущего жилья. В нем должна быть указана площадь квартиры, размер балкона, лоджии или террасы с учетом понижающего коэффициента. Строительные компании традиционно пытаются включить в ДДУ пункт о том, что если по результатам обмеров БТИ площадь жилого помещения окажется меньше указанной в договоре, то дольщик обязан доплатить за дополнительную площадь или девелопер вернет часть денежных средств за недостроенные квадратные метры. Порой в документе указывается, что вне зависимости от конечного результата никто никому ничего не должен.
Нередко застройщики пытаются включить в ДДУ пункт, по которому заказчик платит по счетам за воду и свет с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию. Однако передача квартиры по акту может состояться только через несколько месяцев. Получается, что, еще не поселившись в новой квартире, собственник должен будет оплачивать «коммуналку». Ничего справедливого в этом нет, поэтому призываем вас внимательно изучить данный пункт договора.
Договор долевого участия – как не допустить ошибок
1. Застройщик не соблюдает указанные в договоре сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию. Данные сроки в обязательном порядке указываются в ДДУ. Если с даты, указанной в договоре, прошло более двух месяцев, дольщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке.
Купить новостройку по ФЗ-214 в настоящее время достаточно сложно, поскольку в соответствии с данным законом возводится небольшое количество зданий. В большинстве случаев застройщики прибегают к так называемым «серым схемам», которые представляют собой в основном договора купли-продажи. Полностью избежать таких схем вряд ли получится, однако можно свести к минимуму возможные риски.
Договор долевого участия: как не дать застройщику обмануть себя
— Я бы не подписала договор долевого строительства, в котором не указаны точные сроки передачи квартиры дольщику. Застройщики часто указывают приблизительный срок, а это неправильно. Но если по истечении двух месяцев после указанного приблизительного срока здание не будет сдано, то покупатель имеет право без суда расторгнуть договор. Для этого можно просто написать в адрес застройщика уведомление. А он в течение 20 рабочих дней может вернуть деньги на счет клиента, указанный в письме.
— Это адрес дома и номер квартиры. Далее, описание объекта, включая эскизный проект и площадь жилья. Поясню, что она может корректироваться после окончания стройки, но только в рамках до 1-2 кв. м. Конечно, в договоре должны быть прописаны обязанности и права сторон. И, естественно, должны быть предусмотрены сроки и ответственность за их неисполнение. Если говорится о форс-мажорных обстоятельствах, в результате которых с застройщика снимается ответственность, то должны быть указаны их причины. Также там должна быть информация о лице, заключающем договор. Обратите внимание на размер долевых взносов. Я рекомендую заключать только такой договор, в котором цена неизменна. Должны быть указаны сроки выплат, штрафы, возможное увеличение платежей. В пакете должен быть документ от местных властей, подтверждающий право застраивать участок.
Договор Долевого Участия В Строительстве На Что Обратить Внимание
Несмотря на то, что на законодательном уровне разработаны ключевые аспекты, позволяющие дольщику удостовериться в том, что документ, который ему предложили подписать, действительно является ДДУ, до сих пор на рынке недвижимости практикуются различные «серые» схемы, подменяющие собой этот документ.
Порой застройщики и сами не хотят обходить закон и брать деньги до регистрации, но им важно получить гарантии, что дольщик действительно заплатит. Цивилизованной формой компромисса является схема, когда для получения гарантий оплаты договора открывается аккредитивный счет в банке, на который дольщик вносит деньги в момент подписания договора. Однако эти средства зачисляются на счет застройщика только после регистрации договора в Росреестре. Банк в данном случае выступает посредником при сделке. Эта мера гарантирует застройщику платежеспособность дольщика и одновременно позволяет соблюдать ФЗ № 214.
214-ФЗ — на что обратить внимание при подписании документов для ДДУ
В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.
Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.
Интересное — Новости недвижимости в Санкт-Петербурге
Строители стараются сократить свои гарантийные обязательства перед дольщиком еще одним способом. Как известно, недоделки в квартире, выявленные до подписания приемного акта, должны быть устранены. В ФЗ-214 предусмотрено три варианта действий: либо застройщик ликвидирует недостатки в разумный срок, либо это делает дольщик с последующей компенсацией затрат от строительной компании, либо цена объекта уменьшается на сумму, которая покрывает стоимость работ. Выбор в данном случае за клиентом. Однако многие застройщики оставляют в договоре только первый пункт. Арбитражный суд по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 15 февраля 203 года признал такое ограничение прав дольщиков незаконным (Дело № А56-61914/2011).
Помимо привлечения денег в последнее время у контролирующих органов возникают вопросы по их расходованию. В ФЗ-214 четко указано, на что именно можно направлять средства дольщиков. В перечне указаны цели, связанные с проектированием, строительством, инженерным обеспечением многоквартирного дома, а также с обустройством и развитием территории, на которой он расположен. Но специально подчеркивается, что социальные объекты в список одобренных законом трат не попадают.
Как грамотно заключить договор долевого участия в строительстве
Довольно жесткие требования закона 214-ФЗ, предъявляемые к застройщикам, заставляют некоторых из них избегать заключения договора долевого участия, заменяя его похожей по названию формой — предварительным договором долевого участия в строительстве, который является по своей сути одной из наиболее рискованных сделок. Причем, несмотря на свою опасность для покупателя, таких договоров заключается не так уж и мало. Почему? В первую очередь потому, что на предварительном этапе цена за недвижимость минимальна.
Поэтому перед тем, как сделать выбор в пользу долевого участия в строительстве и решиться на заключение договора с застройщиком, попросите его показать вам разрешение на строительство, а также ознакомьтесь с проектной декларацией и, если она была опубликована, узнайте — где и когда. Застройщику разрешено не опубликовывать декларацию, если денежные средства привлекаются без рекламы, однако в таком случае он обязан предъявлять ее для ознакомления всем заинтересованным лицам.
Как грамотно заключить договор долевого участия
Прежде всего, с первой страницы ДДУ должно быть ясно, с кем именно он заключается. В самом начале необходимо определить, кто выступает под именем «застройщик»: в тексте указывается полное наименование строительной компании, а нередко и более подробные сведения: дата и место ее регистрации, свидетельство о регистрации и о внесении в ЕГР юридических лиц. Понятно, что договор заключается от лица именно той компании, которая значится в проектной декларации, разрешении на строительство и правоустанавливающем документе на земельный участок в качестве застройщика.
Предположим, этап мучительного выбора уже пройден: потенциальный покупатель, прошерстив интернет, выбрал строительную компанию с хорошей репутацией, убедился в наличии у застройщика договора купли-продажи или аренды на участок земли, действующего разрешения на строительство и изучил проектную декларацию на будущий объект. Наступил самый ответственный момент – подписание договора долевого участия (ДДУ) в соответствии с ФЗ-214.
На что обращать внимание при заключении договора долевого строительства
- В ДДУ должно прописываться определение подлежащего передаче дольщику объекта в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- Также должны быть четко и полно прописаны характеристики квартиры: полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже), площадь, метраж, наличие лоджии (балкона). Рекомендуется обращать внимание на пункт, который обговаривает правила возможного уменьшения или увеличения заявленной площади после обмера БТИ. Помните: балкон или лоджия теперь не входят в общую площадь квартиры, которая должна обязательно быть указана в ДДУ.
- В ДДУ стоимость квадратногометра жилой площади непременно должна быть обозначена конкретной суммой, а окончательная цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Срок и порядок уплаты цены договора тоже должны быть обговорены в ДДУ. Кроме того, 214 закон дает застройщику возможность изменить цену купленной квартиры только по соглашению сторон.
- В ДДУ должен быть указансрок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Необходимо знать, что такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства конкретного объекта недвижимости. Естественно, за просрочку передачи объекта застройщик уплачивает неустойку.
- В ДДУ должен быть обговорен гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантия не может составлять менее пяти лет. По общему правилу гарантийный срок начинает действовать с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, однако договором может быть предусмотрен другой момент начала гарантийного срока.
Если все документы в порядке, можно приступить к следующему этапу – заключению договора долевого участия (ДДУ). Закон 214 ФЗ распространяется только на договоры участия в долевом строительстве, поэтому, если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома», или какой-либо другой, а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, пытается обойти данный закон. Другими словами нормы законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей» на них распространяться не будут, что для вас может грозить негативными последствиями.
Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома: на что обратить внимание
- Юридическому лицу, осуществляющему застройку, полагается правильным образом оформить бумаги на земельный участок (в собственность либо аренду). Будущим участникам строительства следует проверить документы, подтверждающие основание пользования землей у застройщика, поскольку именно залог на земельный участок реализует права застройщика перед остальными участниками;
- Застройщик должен иметь в наличии официальное полномочие на строительство многоквартирного здания. Допущением (разрешением) является документ о том, что вся проектная документация соответствует нормам градостроительства. Данный документ содержит сведения о количестве этажей, предназначенных для жилья, и добавочных помещениях, этапах строительства (в том числе и завершающей фазы), прочих важных факторах.
- Договор долевого участия в строительстве жилых помещений может быть заключен только при существовании у застройщика проектной декларации. Данная декларация дает всем заинтересованным лицам максимум информации о юр. лице, ведущем строительство, и о будущем объекте. Декларация должна быть размещена застройщиком на пространствах масс-медиа либо в сети не позднее, нежели за четырнадцать суток до принятия мер по заключению договоров. Если застройщик не использует рекламу с целью продажи квартир, он может обойтись без публичной демонстрации декларации, но обязан предъявлять ее всем заинтересованным лицам по первому требованию.
Договор долевого участия в строительстве жилого дома подтверждает, что сторона застройщика может привлекать финансы дольщиков на строительство исключительно при соблюдении определенных правил. Это означает, что если условия соблюдаются, то мероприятия застройщика по привлечению инвестиций на строительство считаются законными.
Договор долевого участия в строительстве
Одной из ещё очень хитрых уловок, часто встречающихся адвокатам – является наличие в договоре пункта о сроках платежа коммунальных услуг. Если он не указан, то владельца квартиры могут обязать к оплате ещё с начала строительства дома. Необходимо наличие строки – «с момента сдачи жилья в эксплуатацию».
Покупка, продажа и строительство жилищных домов всегда пользуется успехом на рынке продаж и инвестиций. Многие физические и юридические лица предпочитают вкладывать денежные средства в покупку ещё не построенного жилья. В узаконенном варианте такое действие называется договор долевого участия в строительстве.
27 Апр 2019 yurisaktobe 375