Уступка Прав Требования По Договору Долевого Участия В Строительстве
Уступка права требования по договору участия в долевом строительстве: будьте бдительны
Если Вам инвестор в подтверждение полной оплаты договора выдаст заверенные платежные поручения – замечательно. Мне встречались и такие ситуации. Но чаще про оплату вопросов никто не задает и не поднимает. Требуйте официальной справки от застройщика, что основной договор в части квартиры №___ инвестором оплачен полностью «___»___ (ОБЯЗАТЕЛЬНО ПУСТЬ УКАЖУТ ДАТУ ОПЛАТЫ) и инвестор имеет право на уступку прав по договору. В противном случае в дальнейшем, если возникнет проблема с застройщиком (Вы, например, захотите отказаться от договора и вернуть деньги), застройщик может заявить, что на момент уступки платежи по основному договору не были оплачены, поэтому уступка могла быть только с переводом долга.
Мне довольно часто приходится встречаться с таким ситуациями, когда на письма дольщика застройщик отвечает: извините, но договор у Вас заключен с ООО «Инвестор», деньги вы платили ему, у него и забирайте. Это я говорю про случай отказа от договора и требовании возврата денег. Либо застройщик на вопрос о сроках отвечает, что к основному договору заключено допсоглашение с ООО «Инвестор», согласно которому сроки продлены на 5 лет. Именно для того, чтобы была возможность так отвечать гражданам и придумываются эти схемы. Но такие действия застройщика не соответствуют нормам закона. С момента регистрации уступки любое соглашение об изменении основного договора в части вашей квартиры застройщик может подписывать только с вами. И не важно, что этот договор заключен между застройщиком и инвестором.
Договор уступки права требования на участие в долевом строительстве (цессия ДДУ)
Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.
Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью. Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.
Договор уступки права требования долевого участия
Вместе с тем Президиум ВАС в Постановлении от 25.02.2010 N 13640/09 решил, что при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна рассчитываться в том же порядке, что и по жилым домам и помещениям, то есть как разница между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав. Заметим, что точка зрения Президиума ВАС является предпочтительной еще и потому, что первоначальный инвестор лишен права на вычет НДС со стоимости доли (суммы денежных средств, перечисленных застройщику). Дело в том, что право на вычет возникает при наличии счета-фактуры. Но данный документ застройщик выписывает после завершения строительства и передачи доли готового объекта инвестору. Поэтому в периоде уступки права вычет невозможен по причине отсутствия счета-фактуры застройщика, а после окончания строительства первоначальный инвестор уже утрачивает статус инвестора (он передал свои права другому лицу, новому инвестору), значит, сводный счет-фактуру застройщик ему не выдаст.
— жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места — налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ, Письмо Минфина России от 16.04.2008 N 03-07-11/149);
Уступка права требования по договору долевого участия в строительстве
Необходимо отметить, что первоначальный кредитор несет ответственность перед новым кредитором только за действительность передаваемого ему права требования, но не за исполнение этой обязанности должником. В свою очередь, должник вправе выдвигать против нового кредитора все те требования и возражения, которые бы он выдвигал первоначальному кредитору. Должник также вправе не исполнять требование нового кредитора, пока не получит доказательств перехода права требования к этому лицу, а исполнить обязательство перед первоначальным кредитором.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Частью 4 указанной статьи ГК РФ особо подчеркивается, что положения, предусмотренные параграфом, регулирующим договор купли-продажи, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
Особенности уступки права требования по ДДУ
Уплата каких-либо средств еще до его регистрации в государственной структуре считается незаконной, поскольку сам документ еще официально не зарегистрирован. То же самое касается совершения каких-то действий, предусмотренных по документу. Они будут считаться незаконными до момента, пока не осуществится полноценная регистрация документа в Росреестре. Такой порядок оплаты предусмотрен только для сделок, где цедентом выступает юридическое лицо. Если же цедентом является физическое лицо – производить расчет по указанному порядку необязательно.
Сделки также могут заключаться после составления передаточного акта. Они будут называться куплей-продажей. Однако тут существует один интересный нюанс – если потребуется оформить сделку отчуждения объекта недвижимости после составления акта передачи, но до момента регистрации права собственности в регистрирующей структуре, то сторонам стоит подписать «предварительный договор купли-продажи». Таким способом будущий продавец и покупатель свяжут себя обязательством по оформлению основной сделки купли-продажи уже после регистрации прав в Росреестре.
Договор уступки прав требования на квартиру
Уступка права требования на квартиру первоначальным дольщиком может происходить лишь ДО подписания им Акта приема-передачи квартиры. Связано это с тем, что после подписания акта Застройщик считается исполнившим свои обязательства по договору и перестает быть должником по обязательству.
Куда подавать документы для регистрации Договора уступки прав требования по Договору долевого участия? Здесь все как обычно – весь пакет документов подается в МФЦ «Мои документы» (в Москве, например). В других городах России документы на регистрацию могут подаваться как в МФЦ, так и в местные отделения Росреестра.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве: риски, налоги, документы
Чтобы сделка по переходу прав на стороннее лицо приобрела юридическое значение, не требуется согласие застройщика. Боле того, даже отсутствие доказательств уведомления строительной компании не будет означать недействительность оформленной передачи прав, однако в этом случае все риски неблагоприятных последствий будет нести лицо, получившее указанное право.
- дольщиком должна быть полностью уплачена стоимость по основному соглашению, либо сумма задолженности перейдет одновременно с правом требования;
- оформление уступки возможно только до подписания контрагентами акта о сдаче готовой квартиры;
- уступка по такой категории сделок требует обязательной регистрационной процедуры в органах Росреестра.
Уступка права требования по договору долевого строительства
- Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
- Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
- Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае — квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
- Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
- Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.
Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах. Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.
Энциклопедия решений
Закон N 214-ФЗ не содержит специальных требований к форме и существенным условиям договора уступки прав по договору участия в долевом строительстве. Следовательно, к форме такого договора применяются общие правила о форме договора цессии, иными словами, по общему правилу он должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Существенным для этого вида договора, как и для любого договора цессии, является условие о его предмете — конкретном обязательстве, из которого возникло уступаемое право (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 432 ГК РФ). Как свидетельствует правоприменительная практика, обязательство может быть определено путем указания в договоре цессии на реквизиты договора участия в долевом строительстве, права требования по которому уступаются (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.06.2011 N Ф04-2139/11).
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее — Закон N 214-ФЗ).
Шаблон договора уступки права требования по договору долевого участия
ЕГРП из управления РосреестраИпотека В ситуации, когда на квартиру, купленную у застройщика по договору долевого участия, наложено обременение в виде ипотечного займа, то процесс цессии усложняется. Так, продавцу придется включить в договор переуступки ДДУ владельца ипотеки – банк.
Переуступка прав по договору долевого участия в строительстве В сфере покупки и продажи жилой площади уступка прав может осуществляться по двум схемам: по ДДУ (договору долевого участия) и по ПДКП (предварительному договору купли-продажи). Рассмотрим каждый вариант подробнее. ДДУ Если переуступка прав по договору долевого участия в строительстве, то требуется произвести все подсчеты по соглашению.
Учет и налогообложение операций по договорам участия в долевом строительстве и уступки прав требования
Инвестор принимает его на учет по стоимости, определенной заказчиком. Заказчик осуществляет оплату строительства за счет средств инвестора. Застройщик выставляет участнику долевого строительства счет-фактуру на всю стоимость объекта строительства без выделения НДС. Основанием для выписки застройщиком счета-фактуры является сводная ведомость затрат на строительство объекта; если участников несколько,- то еще и справка-расчет на долю, приходящуюся на каждого инвестора (соинвестора).
Передача имущественных прав на территории Российской Федерации признается объектом обложения НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Однако положения данной статьи определили порядок исчисления налоговой базы при передаче имущественных прав, вытекающих только из договоров реализации товаров (работ, услуг).
ПРАВОВЫЕ НОВЕЛЛЫ УСТУПКИ ПРАВА ТРЕБОВАНИЯ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ
В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 214-ФЗ) у участником долевого строительства имеется возможность совершить уступку права требований по вышеупомянутому договору. Однако уступка будет возможна только в том случае, если была осуществлена оплата цены данного договора.
К примеру, к таким ограничениям, будет относиться, в первую очередь, возможность осуществления уступки права требования, или как ее частно называют, цессии. Она возникает только тогда, когда будет осуществлена государственная регистрация договора, и сторонами еще не подписаны передаточный акт или же иной документ, подтверждающий передачу объекта строительства.
27 Апр 2019 yurisaktobe 362