Условия И Порядок Перевода Жилого Помещения В Нежилое
Тема 4
В случае необходимости проведения переустройства, или перепланировки переводимого помещения, или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения указанный в ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ должен содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение следующий. Собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) представляет в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:
Как осуществляется перевод нежилого помещения в жилое
- Заявление от собственника (ссылка на образец приведена ниже). В нём должна быть изложена просьба о переводе.
- Кадастровый паспорт, который подтверждает права собственности на помещение. Разрешается предоставлять заверенные у нотариуса копии документа.
- Тех. паспорт на недвижимость. В нём должны быть описаны все технические описания объекта. Если в данном помещении проводились какие-либо проектные работы, то они должны быть отражены в тех. паспорте.
- План многоэтажного дома. Его можно получить в ЖЭУ. Специалисты по ней проверяют сведения о том, какие последствия могут быть при смене статуса объекта для всего дома.
- Письменное согласие соседей.
- Если необходима перепланировка — подготовленный заранее проект перепланировки.
Для разрешения выполнения ремонтных работ, владелец помещения должен обратиться в проектное бюро со своим проектом или же заказать его. После всех согласований даётся разрешение на выполнение перепланировок в нежилом помещении с дальнейшим его переводом в жилую недвижимость.
Инструкция перевода жилого помещения в нежилое
- Разрешается пользоваться жилым помещением для осуществления предпринимательской или профессиональной деятельности, если это не мешает людям, проживающим в данной квартире, а также соседям.
- Индивидуальный предприниматель для этого должен быть прописан в квартире на законных основаниях (зарегистрирован по месту жительства).
- Помещение должно соответствовать санитарно-эпидемиологическим нормам, и дом не должен находиться в аварийном состоянии или к сносу.
- Не соблюдены условия перевода, которые указаны ниже.
- На рассмотрение были предоставлены не все документы, предусмотренные правилами.
- От других собственников недвижимости не получено согласие на ее использование.
- Жильцы дома, в котором помещение располагается, не дали согласия на перевод помещения.
Перевод помещения из нежилого в жилое: правила, порядок и тонкости
Ещё один важный момент: если переводимое помещение не соответствует санитарным требованиям, которые предъявляют к жилью, то браться за процедуру не стоит. Возможность сделать помещение по-настоящему жилым нужно проверить заранее. Нужные в этом случае нормы – СанПиН 2.1.2.2645-10. Поэтому нередко осуществляют наши соотечественники и перевод дачи в жилой фонд, хотя эта самая дача мало чем похожа на пригодный для жизни дом.
Минус: в апартаментах нельзя зарегистрироваться, ни постоянно, ни на время. Если владелец такого помещения имеет в том же городе квартиру, такое положение вещей его не побеспокоит. А вот иногородним покупателям хочется не только жить в апартаментах, но и прописаться там официально. Вот здесь и возникает необходимость перевести такие площади в жилищный фонд.
Процедура перевода нежилого помещения в жилое
- Жилищный кодекс, а именно, Глава 3;
- Градостроительный кодекс, описывающий требования к помещениям жилого и нежилого фонда и регламентирующий правила расположения нежилых помещений в черте города;
- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», предписывающий порядок оформления прав на нежилое помещение;
- Постановление «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением»;
- Строительные нормы СНиП 31-01-2003, регулирующие правила размещения нежилых помещений в многоквартирных домах;
- СанПиН 2.1.2.2645-10, определяющий санитарные нормы жилых и нежилых помещений.
Классический пример – магазины и офисы на первом этаже многоэтажного жилого дома. По закону нежилые помещения могут располагаться на первом, втором и подвальном этажах жилых зданий, для отдельно стоящих нежилых зданий такого ограничения нет. Так что перевести в нежилое помещение квартиру, расположенную, к примеру, на десятом этаже, переоборудовав ее в офис, не получится.
Как перевести нежилое помещение в жилое — условия и порядок перевода
- Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
- Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2020/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.
Этап 3. Проведение работ по реконструкции, что подтверждаются официальным Актом приёмки (ЖК ст.23 пп.8, 9). На основании Акта потом составляется технический план, оформляется кадастровый паспорт помещения и вносятся изменения в кадастровую запись (ФЗ №221 о госкадастре 2007/24/07 редакция 2020/03/07 стт.16, 22, 23, 29, 41).
Как перевести нежилое помещение в жилое
Данное постановление о смене характера пользования землей выносится муниципалитетом, управлением, департаментом, которые отвечают за жилищный фонд. Если гражданин получает положительное решение, то ему следует обратиться в Орган по кадастровому учету. Он выдает новый кадастровый паспорт на землю и жилой дом. Далее человек регистрирует полученные документы в ЕГРП.
- ссылка на отказ в переводе;
- обстоятельства, которые подтверждают, что все условия были соблюдены;
- обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что все документы были переданы в соответствующие органы;
- оформленный акт приемочной комиссии;
- обстоятельства, свидетельствующие об опровержении оснований, по которым был получен отказ.
Перевод жилого помещения в нежилое
1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.
Условия и порядок перевода жилых помещений в нежилые
Жилые помещения, которые не отвечают предъявляемым к ним требованиям (в результате неустранимых дефектов жилое помещение является холодным, темным и т.п.), переоборудуются для использования в других целях (например, в них оборудуют магазин) либо сносятся, если степень износа дома такова, что использовать его вообще невозможно.
В Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8 дано следующее разъяснение: сделки, связанные с использованием организациями жилых помещений, не имеющие целью проживание граждан, если помещения не переведены в нежилые, не соответствуют требованиям закона (ст. 288 ГК РФ) и, следовательно, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ (п. 38).
Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- Возможность доступа к переводимому помещению без использования помещений, предоставляющих свободный доступ к другим жилым помещениям, или существование технической возможности обеспечения такого доступа.
- Обособленность помещения: оно должно быть отдельным и не связанным с другими помещениями одной площадью. К примеру, одну из комнат в многокомнатной квартире нельзя перевести в статус нежилой, оставив другим комнатам прежний статус.
- Неиспользование помещения гражданами для постоянного проживания.
- Отсутствие ограничений права собственности и его обременения со стороны других лиц.
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Собственник такого помещения является равноправным долевым участником. Он может пользоваться придомовой и внутренней домовой территорией, относящейся к общей. Также на нем лежит обязанность вместе с остальными собственниками квартир оплачивать все счета за обслуживание многоквартирного дома.
Согласие на осуществление перевода помещения в другой тип согласовывает администрация населенного пункта. Если город большой, то там выделены специальные отдельные территориальные органы для приема заявлений. Подать заявку и документы можно через многофункциональные центры, а также личным визитом в местный орган власти.
Перевод жилого помещения в нежилое
- отсутствие возможности обеспечить доступ к помещению непосредственно с улицы и соответствующая возможность доступа к нему только при посредстве общественных площадей (подъездов, лестничных площадок, коридоров МКД или отдельного дома);
- нельзя осуществить перевод, если помещение расположено в строении, статус которого определен в качестве объекта культурной или исторической значимости, что подразумевает наличие охранительных мер со стороны государства;
- помещение, предназначенное под перевод, располагается в здании, которое нуждается в осуществлении комплексных ремонтных процедур (например – запланированного в ближайшее время кап. ремонта), относится к категории аварийных, признано ветхим или находится в очереди на снос.
- На первом этапе осуществляется процедура сбора нужного для перевода пакета документов, а затем следует непосредственное обращение за разрешением на осуществление смены статуса в соответствующий ответственный гос. орган:
- первым делом необходимо учесть статус проведенных в помещении перепланировок – если таковые имели место быть, но не прошли стадии официальной регистрации, нужно это исправить до обращения за разрешением на смену статуса помещения;
- далее необходимо провести сбор документации, которая необходима для обращения в компетентный орган (районную или областную администрацию, комиссию межведомственного типа, жилнадзор или другой орган – выясняется по месту расположения переводимого по статусу объекта из местных нормативных документов);
- После того, как набор необходимой док-ции собран, следует процедура обращения в соответствующий ответственный орган, куда предоставляются собранные данные и где производится заполнение заявления, в рамках которого объясняются объективные основания для осуществления процедуры перевода и запрашивается разрешение;
- В течение сорока пяти дн. организованная комиссия межведомственного типа производит рассмотрение документации и предоставленного заявления и выносит решение следующих вариантов:
- предоставление разрешения на осуществление смены статуса помещения с жилого на нежилое;
- отказ ввиду отсутствия соблюдения каких-либо из условий, дозволяющих производство процедуры;
- не были предоставлены для осуществления комиссией рассмотрения какие-либо док-ты из предусмотренного обязательного списка;
- отсутствует согласие кого-то из лиц, располагающих правом владения недвижимостью под перемену статуса;
- в случае с МКД – не дано согласие соседей или собрания жильцов на осуществление процедуры перевода.
- Если решение положительно – комиссия предоставляет протокол, который является результирующим документом ее деятельности, отдается на руки заявителю или в виде почтового уведомления и дает разрешение на процедуру смены статуса (срок – 3 дня после вынесения решения);
- Далее необходимо направить запрос в БТИ, причиной запроса становится необходимость определить стоимость, в которую обойдется фактическая процедура перевода статуса помещения в нежилое. В БТИ подается заявление-запрос и комплект необходимой документации;
- Комиссия, ответственная за вопросы приватизации, получив заявление и документацию, в течение отведенного срока поводит рассмотрение вопроса определения стоимости и предоставляется протокол, в рамках которого утверждается необходимая к оплате сумма;
- При получении результата протокола от БТИ необходимо провести процедуру оплаты указанной стоимости и получить протокол на руки, оплата может быть произведена посредством любого, по выбору заявителя, банка;
- Далее следует завершающая процедура по осуществлению регистрации права владения в отношении объекта недвижимости, сменившего статус с жилого на нежилой. Выполняется посредством обращения с пакетом документов в МФЦ или орган Росреестра по месту расположения объекта, изменяющего статус:
- обратиться в УФРС;
- провести подпись предоставленного сотрудником компетентного органа заявления;
- провести оплату квитанции по назначенной гос. пошлины в размере 1 тыс. руб.;
- передать сотруднику, проводящему регистрацию, всю необходимую документацию, включая заявление и квитанцию по оплате, получить расписку с указанием, когда мероприятия по регистрации будут завершены;
- в день, отмеченный в расписке как допустимый для получения документации, получить в компетентном органе выписку из ЕГРН (осуществляется отдельно каждым собственником) по предоставленной ранее расписке.
