Как оформляется аккркдитив при альтернативных сделках
Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры
Для уменьшения величины доходов, полученных от сделки по отчуждению недвижимости, на размеры затрат, связанных с последующей покупкой нового жилья, гражданам необходимо иметь на руках соответствующие документы, подтверждающие факт совершения сделки и осуществления расчёта.
Альтернативная сделка с недвижимостью
Наиболее рискованными из всех операций с жильем на вторичном рынке можно признать сделки с участием несовершеннолетних и лиц, состоящих под опекой и попечительством; сделки с участием собственников, находящихся в местах лишения свободы или за границей; сделки с участием юридических лиц; договоры ренты и многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами (альтернативные сделки).
Важной особенностью альтернативной сделки является то, что, несмотря на очевидную взаимосвязь всех входящих в нее сделок, на практике оформляются они отдельными договорами купли-продажи. Понятно, что заключаться они должны одновременно, и незаключенность или недействительность одного из договоров купли-продажи для восстановления справедливости должна была бы приводить к незаключенности или недействительности остальных сделок в цепочке. Однако это не так.
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность договора закон связывает с пороками «внутри» этого отдельно взятого договора. Таким образом, недействительность договора купли-продажи в составе альтернативной сделки влечет обязанность его сторон вернуть все полученное по этому договору, и не является основанием недействительности других договоров купли-продажи.
Пункт 2 статьи 558 ГК РФ устанавливает, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Следовательно, до момента государственной регистрации договора купли-продажи, его, как обязательства, в силу которого продавец обязан передать жилую недвижимость, а покупатель – уплатить деньги, не существует.
Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрены статьей 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ). Перечень оснований является исчерпывающим и не препятствует регистрирующему органу отказать в государственной регистрации одного договора и одновременно произвести регистрацию остальных договоров в составе альтернативной сделки.
Именно оформление отдельными договорами альтернативных сделок являет собой серьезный риск для всех участников этих сделок.
Представим, что в альтернативной сделке гражданин К. заключил два договора купли-продажи: на покупку квартиры с гражданином Р. и на продажу своей квартиры с гражданкой М. Если договор на продажу квартиры был зарегистрирован, а договор на покупку квартиры нет (например, Р. подал заявление о приостановлении государственной регистрации), то К. остается без «крыши над головой» и, весьма возможно, без денег за свою квартиру.
В этой ситуации выбор способов защиты прав гражданина К., мягко говоря, невелик. Он может потребовать расторжения договора на продажу квартиры, заключенного с М., но при этом огромной проблемой будет доказать факт существенного нарушения договора другой стороной (пункт 2 статьи 450 ГК РФ). Об одностороннем отказе от договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ) даже не приходится говорить, поскольку такое условие по очевидным причинам никогда не включается в договор купли-продажи жилого помещения.
В пункте 3 статьи 165 ГК РФ предусмотрено, что если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В соответствии с пунктом 3 статьи 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Единственно верным вариантом защиты прав К. будет предъявление в суд требования к Р. о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Но и этот вариант не всегда применим.
Например, регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации договора между Р. и К. на покупку квартиры по тому основанию, что договор по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (статья 20 Закона № 122-ФЗ). Если гражданин Р. откажется вновь подписать и подать на государственную регистрацию исправленный договор купли-продажи, то К. попадет в тупиковую ситуацию, когда он уже не сможет сослаться на статьи 165 и 551 ГК РФ.
Рекомендации
Приобретение жилья по альтернативным сделкам
Существенно более рискованной является схема, когда покупатель выходит из «цепочки» и не закладывает деньги в ячейку для верхнего продавца. Для этого подписывается и сдается на государственную регистрацию договор купли-продажи квартиры между покупателем и продавцом, покупатель сразу отдает деньги продавцу и получает расписку (или перечисляет деньги на счет продавца). Далее деньги в ячейку закладывает уже сам продавец и берет на себя все соответствующие риски.
Передача денег при альтернативной сделке
Альтернативная сделка имеет и недостатки. К ним можно отнести сложность самой операции, особенно когда в цепочке задействовано большое количество продаваемых и покупаемых объектов. Подготовительный период может растянуться до года. Хотя сами участники процесса не испытывают от этого неудобств, так как продолжают проживать в своих квартирах.
Альтернативная сделка при покупке квартиры
Проверка наличных денег, их пересчет и закладка в соответствующие сейфовые ячейки банка происходит в специально оборудованных помещениях депозитария, в присутствии тех, кто будет эти деньги получать (т.е. Продавцов квартир №2 и №3). После чего сотрудник депозитария запирает ячейки с деньгами, и ограничивает к ним доступ всех участников сделки, за исключением тех, кто выполнит определенные условия.
Как происходит альтернативная сделка купли-продажи квартиры
В ситуации, когда необходимо совместить продажу и покупку, очень важно правильно определить срок выхода на сделку. Уже на этапе подписания предварительного договора продавец должен понимать, сколько времени займет сделка по продаже его квартиры. Для этого нужно посчитать, сколько времени потребуется на подготовку документов, сколько займет регистрация в Росреестре и расчеты в банке (если для покупки квартиры берется ипотечный кредит). Тогда станет понятно, когда продавец сможет получить деньги и рассчитаться за новую квартиру. Постарайтесь выяснить, какое время у ее продавца, в свою очередь, уйдет на совершение тех же операций, нет ли других способных повлиять на сроки сделки факторов.
Частые ошибки при альтернативных сделках
- дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
- соблюдение интересов несовершеннолетних;
- соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
- подлинность документов;
- снятие с регистрации жильцов;
- соблюдение срока для принятия наследства;
- проверка полномочий представителя.
Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике
К основному договору следует составлять акт приемки-передачи имущества. Это позволяет зафиксировать факт перехода недвижимости, все особенности и характеристики. До момента составления указанного акта продавец несет ответственность за объект и оплачивает коммунальные услуги.
Особенности альтернативной сделки купли-продажи квартиры
Если правовая цепочка складывается из двух или трёх альтернативных сделок – процедура усложняется. Каждому участнику процесса требуется набор вариантов. Заинтересованным лицам следует держать обратную связь друг с другом практически постоянно, обговорив условия возврата аванса, оплаченного в виде гарантии за удержание объекта до момента сделки.
Альтернативная сделка с недвижимостью
Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.
Как работают альтернативные сделки купли-продажи квартиры
Иными словами, «цепочка» квартир – это такое соглашение, в рамках которого происходит обмен более двух квартир. Продавец каждой предыдущей жилплощади выступает покупателем следующей. При этом обмены могут быть не последовательными. К примеру, семья хочет разменять свою трехкомнатную квартиру на однокомнатную для сына и двухкомнатную для родителей. «Цепочка» представлена из трех участников, однако сделки не последовательны, а параллельны.
Жилищный Консультант
- Оценка квартиры – ее можно произвести самостоятельно с опорой на аналогичные предложения, проанализировав предложения в интернете. Также можно воспользоваться специализированными онлайн-сервисами, которые по заданным параметрам выдадут предположительную стоимость недвижимости. Но стоит понимать, что полученные цифры будут обычно выше реальных, так как не учитывают множество факторов и не имеют поправки на торг. Бесплатную оценку могут произвести и риелторские агентства (агентства недвижимости), с которым будет заключен договор на сопровождение сделки купли-продажи.
- Поиск покупателя. Обычно самостоятельный поиск покупателя ведется через специализированные интернет-площадки. В размещенном объявлении прописываются все наиболее важные параметры будущей сделки: описание квартиры, ее достоинства (район, хороший ремонт и пр.), цена, возможность торга, готовность к продаже и пр. Можно также сразу указать свои ожидания от продажи: например, обмен трехкомнатной квартиры на несколько однокомнатных.
- Подбор альтернативного объекта недвижимости, обсуждение с продавцом условий будущей сделки.
- Сбор необходимых документов для заключения сделки купли-продажи.
- Заключение предварительного договора купли-продажи, внесение залога или авансирование сделки. Определение порядка расчетов: после или до госрегистрации перехода собственности, с использованием банковской ячейки/аккредитива, при участии нотариуса.
- Подписание основных договоров купли-продажи.
- Подписание акта приема-передачи квартир (продаваемой и покупаемой) с указанием существенных недостатков и нюансов, о которых должен быть проинформирован покупатель.
- Предоставление необходимых документов в Росреестр для перерегистрации прав собственности.
Порядок действий при альтернативной сделке покупки жилья
К примеру, сделка-купли продажи заключается 15 августа 2020 года, ячейка арендуется на срок 1 месяц (15 августа 2020 года до 15 сентября 2020 года), тогда в соглашении указывается: «…Продавцу Мария открыть доступ с 15.08.2020 до 10.09.2020, если она предъявит банку паспорт и оригинал договора купли-продажи квартиры, с отметкой УФРС о государственной регистрации перехода прав собственности на имя покупателя Иван …». При этом доступ к ячейке банка для покупателя Ивана будет оставаться закрытым в течение указанного периода времени. Если же сделка не состоялась, то с 11.09.2020 года и до окончания срока аренды, доступ к ячейки открывается для Ивана, и он может прийти и забрать свои деньги.
Внимание, если в период с 15.08.2020 года до 10.09.2020 года Мария не придет с документами в банк, то доступ к ячейки для нее будет закрыт, так как будет считаться что сделка не состоялась. Напоминаем, что срок регистрации права собственности на квартиру составляет 14 календарных дней, то есть, если документы на регистрацию будут поданы 15.08.2020 года, то уже к 30.08.2020 году, у покупателя на руках будут все необходимые документы для доступа к ячейки, итого получается что у Марии есть еще 10 дней что бы забрать свои деньги из ячейки.
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
Покупатель обязуется выплатить вышеуказанную сумму Продавцам в течение одного дня после государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Полный и окончательный расчет за квартиру оформляется распиской Продавцов, подтверждающей получение Продавцами денежных средств.
