Доступ к ячейкам при альтернативной сделке
Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Альтернативные сделки являются самыми распространенными операциями на рынке вторичного жилья. По закону, продать единственную жилплощадь нельзя, но далеко не каждая семья может сначала купить вторую квартиру, а затем продать первую. Выход из подобной ситуации существует – это альтернативная сделка.
Как проходит расчет через банковскую ячейку при альтернативной сделке с недвижимостью
Более 60% сделок на сегодняшнем рынке жилой недвижимости – это сделки, направленные на изменение имеющихся жилищных условий. Особенность таких сделок в том, что продавцу квартиры одновременно с продажей старой квартиры нужно приобрести новую, куда он перепропишется и перевезет свои личные вещи. Называется такая сделка альтернативной продажей. В продолжение темы о безопасных расчетах наличными при купле-продаже квартиры поговорим о том, как организовать безопасную передачу денег через банковскую ячейку при альтернативной сделке.
Альтернативная сделка с недвижимостью: расчет через банковскую ячейку
Арендатором ячейки (заключает договор аренды с банком) выступает покупающая сторона. Она же помещает в сейф деньги, предназначенные для продающей стороны. К договору аренды составляется дополнительное соглашение. Этот документ устанавливает правила изъятия денег из ячейки покупающей и продающей стороной.
Итак, что бы понять как проходят расчеты по альтернативным сделкам, давайте сначала разберемся в том, как проходят расчеты по обычной сделки, так нам будет проще понять как проходит альтернатива.
Как проходит альтернативная сделка купли продажи
Добрый день! Я приобретаю однокомнатную квартиру у продавца1 за 6 рублей, продавец1 в свою очередь покупает двухкомнатную квартиру за те же 6 рублей(мои естественно) у Продавца2.
В моем дкп на однушку указана ссылка на ст. 157 ГКРФ с условием что возникновение прав и обязанностей по настоящему договору становится в зависимость от следующих обстоятельств: регистрация перехода права собственности по настоящему договору должна быть совершена одновременно с регистрацией перехода права собственности к Продавцу1 по ДКП двухкомнатной квартиры.
В ДКП Продавца1 на покупку двушки ссылки на 157 нет, как и нет условия на одновременную регистрацию с покупаемой мной однушкой.
Альтернативная сделка, условия доступа к банковской ячейке
На практике, обычно, все ячейки арендуются сроком на месяц. Первые примерно 3 недели (это срок регистрации с запасом) к ячейкам имеют доступ получатели денег при выполнении заданных условий, а в оставшуюся последнюю неделю доступ получают те, кто закладывал туда деньги (на случай, если регистрация не произошла и сделка не состоялась).
Денежные расчеты в «альтернативных сделках» с квартирами
Для удобства нарисуем простую схему: Альтернативщик не располагает собственными наличными деньгами для покупки новой квартиры. При альтернативной сделке покупку новой квартиры для Альтернативщика оплачивает Покупатель. За это он получает квартиру Альтернативщика, Альтернативщик – квартиру Продавца, а Продавец деньги Покупателя.
Условия доступа к ячейки при сделке при альтернативах
Вторая схема — наиболее часто используемая на практике, но и максимально рискованная для промежуточных участников. В условиях доступа к деньгам указывается документ, подтверждающий только два права собственности: нижнего покупателя и покупателя, который приобретает квартиру непосредственно у верхнего продав по схеме.
Альтернативные сделки и условия доступа к деньгам покупателя
4. И вот начинается подготовка к сделке, собираются документы на продаваемую квартиру, делаются необходимые проверки по продаваемой и покупаемой квартире. Готовятся договоры купли продажи на обе площади. Оговариваются место проведения сделки, время, количество ячеек, валюта. Согласовывается, чья сторона будет регистрировать договоры купли-продажи.
Доступ к ячейкам при альтернативной сделке
Помните, декларация доходов обязательна. А документы о расходах необходимо прилагать к декларации. Если же финансовые документы о затратах отсутствуют, то в качестве доказательства может выступить договор сделки с указанием о полном произведении расчетов.
Как происходит альтернативная сделка в сбербанке
Накануне сделки Покупатель и Продавец встречаются в банке, Покупатель там арендует ячейку, скажем, на месяц, и вместе с Продавцом и сотрудником банка составляют и подписывают допсоглашение к Договору аренды ячейки. В этом допсоглашении указывается, когда и при каких условиях Продавец получит доступ к ячейке с деньгами.
Бухгалтерские и юридические услуги
При расчете через банковскую ячейку при альтернативной сделке важно, чтобы сделка по продаже старого и покупке нового объекта недвижимости заключались в один день. «В связи с тем, что регистрация перехода права собственности делается не сразу, а в течение нескольких дней, есть риск, что орган государственной регистрации откажет в регистрации перехода права собственности по той или иной сделке, – говорят риэлторы ГК «МИЦ». – Именно поэтому условием доступа к деньгам в банковской ячейке для продавца при альтернативной сделке, как правило, служат не только копии договоров купли-продажи других цепочек, но и выписки из ЕГРП».
Порядок расчета через банковскую ячейку при альтернативной сделке
При заключении альтернативных сделок неразбериха с налогами и вычетами – довольно-таки частая ситуация. Во многих случаях продавцы квартир путают положенный им налоговый вычет и общую сумму затрат, связанных со сделками с недвижимостью. Так, многим кажется, что если они продали квартиру дешевле, а себе купили с доплатой, они ничего не получили, а наоборот, потратились. Соответственно, при отрицательном сальдо ничего платить не надо. Такой подход является ошибочным и чреват проблемами с налоговыми органами.
Альтернативная сделка: преимущества одновременных операций
Условия относительно закладывания денег в ячейку будут оговорены в договоре и при получении документов из Росреестра, деньги сможете забрать (или на условиях, которые пропишите). А по ипотечной квартире, в день получения св-ва о праве собственности, Вы сразу едите в банк, предоставляете св-во о праве собственности и банк перечисляет на счет продавца средства, по распоряжению покупателя (т.е. по Вашему распоряжению). Пока Вы не предоставите в банк св-во о праве собственности, деньги банк на счет продавца не перечислит.
Порядок действий при альтернативной сделке
После того, как альтернатива найдена, начинается сбор документов, необходимых для осуществления сделки купли-продажи. Каждая квартира, участвующая в ней, обязательно проходит проверку на юридическую чистоту. Ведь срыв одного из договоров (звеньев) может привести к разрыву всей цепочки. Только после прохождения экспертизы на чистоту квартиры и внесения аванса за альтернативную квартиру можно приступить к подготовке проекта договора купли-продажи недвижимости, организации и проведению непосредственно сделки. Шаг пятый. Заключительный этап – проведение сделки. На этом же этапе производятся взаиморасчеты сторон через депозитарную ячейку банка. Вносит деньги покупатель «верхней» квартиры, а получает – продавец «нижней». Продавцам дается доступ к ячейкам только после регистрации всех договоров купли-продажи квартир, участвующих в сделке.
