Проверка Документов При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.

Была ли квартира приобретена в браке и оформлена только на одного из супругов, ведь тогда требуется согласие второго супруга, заверенное нотариально. При отсутствии согласия на продажу, в дальнейшем супруг может оспорить сделку в суде и выиграет его, ведь недвижимость приобреталось в браке, значит на совместный бюджет, либо проживать в ней с новыми хозяевами. Если квартира досталась продавцу по наследству, стоит убедиться у нотариуса, который открывал и вел наследственное дело, в отсутствии других претендентов на нее.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.

В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, особенно при оформлении кредита на покупку жилья – каждый банк имеет право устанавливать определенный перечень необходимых для получения займа документов, который будет отличаться от других банков.

Покупка квартиры на вторичном рынке — советы экспертов

  • Собственник квартиры на момент заключения договора купли-продажи является дееспособным и единственным владельцем либо есть согласия совладельцев;
  • Все документы и договорённости заключены письменно, с подписями и печатями;
  • Купля-продажа оформлена без принуждения. Все письменные согласия заверены нотариусом;
  • Права сторон ущемлены не были. Особенно это касается несовершеннолетних;
  • Сделка носит абсолютно законный характер;
  • Все документы и соглашения приложены к основному договору купли-продажи квартиры;
  • Документ содержит необходимые реквизиты, подписи, а порядок его оформления соблюдён.

Сумма за квартиру должна быть прописана цифрами и словами, с указанием денежной единицы, которая после подписания договора не может быть изменена. От нее будет зависеть налог. Если продавец настаивает на том, чтобы указать намеренно меньшую сумму, избегая высокого налога, соглашаться и делать поспешные решения не стоит. Для покупателя это не играет никакой роли, а вот покупатель при обнаружении такого обмана существенно пострадает.

Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке

Приобретение квартиры для человека представляет огромную важность в жизни. Однако это отнюдь не простой процесс: в нем множество тонкостей и юридических особенностей, с которыми следует ознакомиться каждому потенциальному покупателю жилплощади. Именно об этих особенностях и будет рассказано в статье.

  • Контактные, паспортные данные заключающих договор сторон, а также данные об их фактическом местонахождении;
  • Характеристика квартиры (адрес, идентифицирующие признаки), которая выступает как предмет договора;
  • Срок совершения основной сделки и подписания данного договора купли-продажи;
  • Цена покупки квартиры с учетом данной выплаты, установление запрета на ее изменение;
  • Сумма задатка (аванса);
  • Обязательно заключение авансового соглашения;
  • Срок, в который залог (задаток) будет возвращен, если договор будет незаключен по вине продавца;
  • Срок, в который квартира «освобождается», т. е. проживающие выписываются и забирают свои вещи.
Обратите внимание =>  Какие Документы Нужны Для Получения Квартиры По Очереди

Покупка квартиры на вторичном рынке: какие документы нужно смотреть

Вторичный рынок недвижимости скрывает в себе массу «сюрпризов», о которых обычный человек даже не подозревает, поэтому узнавать, какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке, нужно сразу, как только появилось такое намерение. Иногда только юристу или риэлтору удается найти подводные камни и уберечь покупателя от необдуманного шага.

В чем заключается главная опасность? Казалось бы, алгоритм приобретения и продажи жилья на вторичном рынке должен быть отработан, однако он разнообразен, а каждая жилплощадь обладает комплектом характеристик, не всегда приятных для потенциального покупателя.

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

При совершении сделок и составлении договоров, личность сторон подтверждается паспортами или свидетельствами о рождении. Эти документы будут проверяться в МФЦ или Росреестре, однако уже на стадии подготовки к сделке нужно обратить внимание на следующие обстоятельства:

Проверять документы перед покупкой квартиры на вторичном рынке целесообразно при поддержке опытного юриста или риэлтора, которому вы доверяете. Самостоятельно учесть все нюансы и требования к правоустанавливающей, технической и иной документации крайне сложно, особенно если до совершения сделки осталось несколько дней.

Обратите внимание =>  Что Будет Если Не Платить Налог За Землю

Пакет документов для покупки квартиры

Еще на этапе внесения аванса мы договорились с Продавцом о том, что он начинает сбор пакета документов, необходимых для покупки квартиры, и предоставляет его нам на проверку (см. список ниже). Если нам отдают для проверки копии, то подлинники мы должны, по крайней мере, видеть (лучше, если копии снимут при нас).

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Как проверить документы при покупке квартиры на вторичном рынке

Если жильё в новостройке, нужно знать, как проверить застройщика при покупке квартиры. Здесь более всего помогают отзывы, собранные на специальных сайтах в Интернете. Конечно же, нужно отличать честные отзывы от происков конкурентов, но эта задача не так сложна: если нет цифр, дат, фамилий, конкретных фактов, обращать внимание на такую информацию не стоит. Также хорошо проследить сроки сдачи других объектов (обычно такая информация доступна) и почитать отзывы покупателей. Существует множество способов, как проверить застройщика при покупке квартиры.

В регистрационном управлении можно получить выписку из госрееста (или в Интернете на, так называемой, «Публичной карте»). Там в отдельном разделе указываются все сведения об обременениях. Если какие-нибудь записи об этом будут, то не следует слушать отговорки продавца. От такой квартиры рекомендуем отказаться.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

  1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
  2. Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
  3. Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
  4. Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
  5. Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
  6. Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
  7. Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
  8. Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
  9. Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
  10. Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.
Обратите внимание =>  Образец Дарственной На Квартиру Между Близкими Родственниками Образец 2020

Жилищный Консультант

  • На приобретаемое жилье наложен арест или оно находится в залоге. Во избежание проблемы следует направиться в Федеральную регистрационную службу (ФРС) и сделать запрос.
  • По адресу квартиры прописаны третьи лица либо есть наследники. Наследники не обязательно могут быть у продавца, а претендующие на наследство бывшего хозяина, или находящиеся в местах лишения свободы и за рубежом. Обезопаситься от риска: сделать выписку в ФРС и в правоохранительных органах.
  • Неудовлетворительное состояние жилья. При первичном осмотре клиент не увидел трещин за обоями и перекрытиями. Расторжение сделки возможно только в судебном порядке.
  • Долги. Перед заключением сделки следует попросить у продавца справку из налоговой службы и выписку об отсутствии долгов в коммунальной организации.
  • Жилье под снос. Покупаемая квартира находиться в аварийном доме, для которого необходима реконструкция либо снос. Следует узнать в местном городском органе о планах реконструкции относительно вашего дома.
  • Неопределенность в нотариальных затратах. Перед заключением сделки необходимо заранее определиться, кто понесет финансовую нагрузку за оплату нотариальных услуг, оплату государственной пошлины и подобные расходы.

Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.

Покупка вторичного жилья (квартиры)

  • Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст. 168 ГК РФ).
  • Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
  • Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
  • Риск мошенничества.
  • Риск совершения ошибок при оформлении документов.
  • Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности: