Первостепенную Роль В Определении Стоимости Земельного Участка Играет

Ценообразование земельных участков

По мнению экспертов «КоммерсантЪ», стоимость земли увеличивается примерно вдвое, если она находится непосредственно на берегу водоема, на 30-50% дороже продаются участки с лесными деревьями, от 10 до 20% стоит прибавить к цене участка, если он граничит с лесным массивом.

Цены на земельные участки — далеко не абсолютные величины: даже в границах одного населенного пункта они могут значительно колебаться. К понижающим факторам можно отнести небольшую площадь наделов (участок площадью не более 6 соток можно продать гораздо ниже его действительной стоимости), неудобные подъездные пути, близость промышленных предприятий и свалок, нестандартную форму и рельеф. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже.

Оценка кадастровой стоимости земельных участков

  • Законодательство подразумевает, что когда есть определенная и зафиксированная величина рыночной стоимости участка, то кадастровая стоимость должна быть приведена к ней. Поэтому при наличии заключения независимого оценщика о цене участка это дает владельцу (пользователю) право оспорить установленную величину кадастровой стоимости и уменьшить размеры налоговых начислений.
  • Возможность рассмотрения вопроса в специализированной территориальной комиссии субъекта РФ является немного сомнительной, поскольку такие комиссии действуют не во всех регионах.
  • Судебное рассмотрение вопроса о снижении кадастровой стоимости. Можно обратиться в АНО «Центр Оценки Недвижимости и Бизнеса» для того, чтобы оспорить оценку кадастровой стоимости земли. С помощью наших экспертов-оценщиков, которые хорошо осведомлены во всех юридических нюансах вопроса, можно провести оценочную экспертизу, выполнить экспертизу отчета об оценке, подать жалобу в специализированную комиссию и довести судебное рассмотрение дела до его логического завершения.

В вопросе стоимости земли, используемой для личных нужд и в хозяйственной деятельности, большую роль играет оценка кадастровой стоимости земельных участков. Первостепенное значение этой величины для непосредственного владельца или пользователя обусловлено ее влиянием на размер налога, сумму арендных и других платежей. При этом появляется две стороны с взаимно противоположными стремлениями. Возникает своего рода конфликт интересов, подогреваемый хитросплетениями законодательства и желанием получить большую экономическую выгоду.

Первостепенную Роль В Определении Стоимости Земельного Участка Играет

Существуют и факторы, влияние которых очень различно в различных ценовых категориях. Богатый покупатель, для которого квартира является элементом статуса, готов платить за нечто такое, что люди менее состоятельные считают несущественным. Прежде всего, это касается вида из окна. Панорама города, река, памятник архитектуры – все это в элитном сегменте резко подбрасывает цену вверх, иногда в 1,5-2 раза. «Возможность каждый день любоваться на звезды Кремля или памятник Петру I на стрелке Болотного острова стоит минимум $1 млн.», — убеждена Наталья Ветлугина, руководитель аналитической службы компании «Новый город». А что же в экономе? Покупателям там, конечно, тоже нравятся красивые перспективы за окном, но сама мысль заплатить за это вызывает недоумение. «Максимум, что продавцу удастся получить за живописный вид – это $5-10 тысяч, — уверена Наталья Ветлугина. – Это – в лучшем случае».

Тут сразу возникает вопрос – а что значит «похожие»? У меня в квартире обои в точности такие же, как и у вас, и соседку справа тоже зовут Клава – этого достаточно для того, чтобы недвижимость стоила одинаково? Или важным окажется что-то другое? Иными словами, из всего многообразия факторов, имеющихся в квартире, требуется отделить те, что важны для ценообразования.

Обратите внимание =>  Налог с продажи дома для пенсионеров в 2020 году

Первостепенную Роль В Определении Стоимости Земельного Участка Играет

Следует указать, что само РИ в виде ИЖС, ведения подсобного хозяйства, садоводства и т.п. – фактически не накладывает разницы на удельную стоимость, так как законодательно ни одно из этих назначений не запрещает строительство полноценного дома для проживания и хозпостроек. Некоторые отличия возможны лишь в аспекте возможности регистрации. На деле же, основным комплексным фактором стоимости является местоположение.

— Предлагаются к продаже участки различной площади – от 1 до 20 соток, иногда даже более. При этом, для любого жилого частного массива или дачного района характерна некая оптимальная площадь, наиболее выгодная для постройки, а значит, обладающая и наибольшей удельной стоимостью – стоимостью за сотку.

Методика и процедура оценки земельных участков различного функционального значения

Оценивая землю, мы оцениваем связанные с нею права. Однако свидетельством полноты этих прав является не документ, удостоверяющий право частной собственности, или постоянного пользования, либо аренды, а сумма получаемого с земли дохода. Наличие правоудостоверяющих документов скорее очерчивают обязанности юридических пользователей земли в части платы за землю (земельного налога или арендной платы), чем ограничивают право фактических пользователей на присвоение дохода с земли. По указанной причине оценка земельного участка играет первостепенную роль в реализации интересов нового землесобственника.

9. Постановление Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2004 года № 202 «Вопросы Федерального агентства кадастра объектов недвижимости» (Собрание законодательства Российской Федерации, 2004, № 5, ст. 1494; № 21, ст. 2071; № 34, ст. 3554; 2005, № 42, ст. 4278; 2006, № 16, ст. 1744; № 30, ст. 3402);

Коэффициенты кадастровой стоимости земельных участков

третья группа — земельные участки в составе земель водоохранных зон водных объектов, а также земель, выделяемых для установления полос отвода и зон охраны водозаборов, гидротехнических сооружений и иных водохозяйственных сооружений и объектов, занятые объектами водоснабжения, объектами рыбного и охотничьего хозяйства, гидротехническими сооружениями (за исключением сооружений, предназначенных для защиты от наводнений и разрушений берегов водохранилищ, берегов и дна русел рек; сооружений (дамб), ограждающих хранилища жидких отходов промышленных и сельскохозяйственных организаций; устройств от размывов на каналах, а также других сооружений, предназначенных для предотвращения вредного воздействия вод и жидких отходов), водозаборными, портовыми и иными водохозяйственными сооружениями и объектами;

Учитывая, что в экономически развитых регионах России цены на городскую недвижимость за последние 2 года выросли более чем в 4 раза, говорить о такой близости стоимостей сегодня неактуально. В создании современной основы для начисления и взимания земельного налога актуализация показателей кадастровой стоимости первостепенна.

Методы оценки земель поселений и планирование их развития Текст научной статьи по специальности — Экономика и экономические науки

Российские последователи американской школы оценки полагаются главным образом на анализ статистики продаж недвижимости и определяют стоимость земли как разность между стоимостью недвижимости и стоимостью зданий и сооружений (это называется "остаточным принципом" в оценке земли).

Обратите внимание =>  Минимальная тарифная ставка в 2020

Система кадастровой оценки городских земель включает три иерархических уровня. Поквартальная оценка — основной расчетный уровень, рассматриваемый в качестве нормативной базы для расчетов поучастковой оценки земель и преобразуемый в направлении генерализации в территориально-экономическое зонирование, а в направлении детализации — в оценку земельных участков. Поучастковая оценка — нижний уровень, формируемый на основе базовой поквартальной оценки и предназначенный для информационного обеспечения системы налогообложения недвижимости и ставок арендных платежей, для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных земельных бумаг и ипотеки. Территориальноэкономическое зонирование — верхний уровень, имеющий наглядный, обзорный характер и предназначенный для всех пользователей кадастровой информации, принимающих те или иные крупномасштабные, долгосрочные или поисковые решения.

Типология факторов, определяющих цены земельных участков

Наиболее явно влияние политики землепользования выявляется при рассмотрении нормативного показателя максимально допустимого значения коэффициента использования территории. Этот коэффициент вычисляется как отношение суммарной площади пола к общей площади участка. Высокая привлекательность территориальной зоны стимулирует рост плотности застройки и этажности зданий, что в свою очередь приводит к росту цены земли. Однако введение градостроительных ограничений в рамках муниципальной политики землепользования сдерживает стихийный рост коэффициента использования и, тем самым, ограничивает рост цены земли.

Влияя на размещение всех остальных видов деятельности в городе, транспортная система играет определяющую роль, структурируя экономическое пространство города. При этом имеет значение как общий тип транспортной схемы, так и конкретный набор видов городского транспорта.

Как правильно оценить стоимость земельного участка

  • изучить динамику сделок по купле-продаже;
  • уточнить, сколько стоят недвижимость и незастроенные пустыри;
  • «разведать» степень развития инженерной и транспортной инфраструктур;
  • узнать о социально-бытовой обустроенности территории;
  • осведомиться об архитектурно-исторической значимости;
  • и, наконец, навести справки об экологическом благополучии места.

Прибыль от пользования землей, следовательно, и стоимость определяются не только ее физическими параметрами (рельефом, площадью и иными), но, в большей мере, ее правовым статусом: категорией земель, разрешенным использованием, обременениями, возможностью застройки.

КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАНИЯ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ»

2 ТЕСТЫ по курсу «Экономика недвижимости» Лобанова Е.И. БЛОК 1. Теория и практика оценочной деятельности. Государственное регулирование оценочной деятельности. Договорные отношения в оценочной деятельности. Отчет об оценке. Стандарты оценки. 1.Верно ли утверждение, что оценочная деятельность — это: а) вид бизнеса, сфера самостоятельного предпринимательства; б) раздел экономической науки прикладной экономический анализ; в)искусство; д) а,б,в; е) а,в. 2.Оценочная деятельность это: а) деятельность по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них; б) деятельность по расчету доходов от объектов оценки; в)деятельность по установлению рыночной или иной стоимости объекта оценки; г) анализ объекта оценки с целью его продажи. 3.Предметом оценочной деятельности является установление а) ликвидационной стоимости объекта; б) рыночной стоимости объекта; в) одного из видов стоимости в зависимости от цели оценки; г) инвестиционной стоимости объекта. 4.Объекты оценки это: а) природные ресурсы; б) финансовые активы; в) недвижимость; г) земля; д) все объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте; е) а-г; ж) б-д. 5. Верно ли утверждение, что оценочная деятельность это одно из направлений риэлтерской деятельности: а) верно; 6.Рыночная стоимость объекта оценки — это: а) действительная стоимость; б) эквивалентная стоимость; в) разумная стоимость; г) стоимость на открытом рынке в условиях конкуренции;

Обратите внимание =>  Образец Договор Дарения На Земельный Участок Между Близкими Родственниками

7 16.При реализации доходного подхода к оценке недвижимости как называется коэффициент, который используется при пересчете будущих потоков доходов в текущую стоимость при дисконтировании: а) общий коэффициент, б) ставка процента, в) ставка дисконта, г) коэффициент реверсии. 17.Как рассчитывается ставка (коэффициент) капитализации: а) делением цены продажи на величину чистого операционного дохода, б) делением чистого операционного дохода на цену продажи, в) умножением валового рентного мультипликатора на цену продажи, г) умножением цены на рыночный фактор. 18.Верно ли утверждение, что чем выше коэффициент капитализации, тем выше рыночная стоимость: а) верно; 19.Верно или нет утверждение, что коэффициент капитализации для зданий равен сумме ставки дохода на инвестиции и нормы возврата капитала: а) верно; 20.При вложении собственных и привлеченных средств инвестор в общем случае рассчитывает на получение: а) текущих доходов от объекта; б) дохода от перепродажи объекта; в) дохода от увеличения капитала при выполнении обязательств по ипотечному кредиту: г) дохода от возрастания стоимости объекта в течение времени; д) а и б; е) а,б,в; з) всего выше перечисленного. 21.Чем благоприятнее условия кредита при финансировании недвижимости, тем более высокую цену будет стремиться получить продавец: а) верно; 22.Рыночная стоимость объекта недвижимости, приобретенного с привлечением кредита, определяется исходя из: а) текущей стоимости денежных потоков; б) текущей стоимостью перепродажи (реверсии); в) текущего остатка ипотеки; г) а и б; д) а,б,в; е) ничего из перечисленного.

Значение приватизации земельного участка

Роль земли в жизни любого человека невозможно переоценить. Это место обитания человека. Она является первоисточником любого богатства. Это жизненная основа нашего общества. Она помогает удовлетворить все первостепенные нужды, выполняет политические, экономические, социальные функции.

Вы сможете распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению. Право частной собственности позволит вам продавать, дарить, оставлять в наследство, сдавать в аренду. Вы защитите себя от мошенников. Неоформленный участок под вашим домом может быть неожиданно куплен кем-то другим и вам придется платить за право проживания на нем. Кроме того, вас могут привлечь к ответственности за пользование без соответствующего официального подтверждения.

Первостепенную Роль В Определении Стоимости Земельного Участка Играет

Государственный земельный кадастр — это действующая на всей территории страны методически унифицированная система регистрации прав на собственность и связанную с ней недвижимость, учета и оценки земельных участков. С системой кадастра связаны следующие основные функции регулирования земельных отношений:

Кадастровая оценка городской земли — совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе комплексного доходного, сравнительного и затратного подходов, с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В процессе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, проведенные на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.