Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли
Методы оценки земли
Наиболее полно соотношение между спросом и предложением проявляется во время проведения аукционов. Наличие во время аукциона большого числа покупателей и незначительного числа продавцов способствует формированию более высокой цены на товар. Это характерно и для бирж, где цена выступает в форме биржевой котировки. Последние публикуются два-три раза в день и непосредственно зависят от сложившегося соотношения между спросом и предложением. Величина биржевых котировок постоянно меняется в зависимости от складывающейся конъюнктуры.
В теории оценки недвижимости для определения стоимости земли используется ряд унифицированных методов. Они являются общими методическими приемами и технологиями оценки, которые могут быть применены для оценки земельных участков с любым типом землепользования. Данные методы могут использоваться как для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, так и для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий. Отличия в их применении для оценки разных типов земель заключаются в способах расчета исходных показателей, например, лесного дохода или дохода от сельского хозяйства, а также в выборе элементов сравнения и факторов, влияющих на стоимость земли. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения рыночной стоимости земли любым методом является использование рыночных данных.
VIII Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум
Метод распределения (метод соотношения) — определение составляющей стоимости земельного участка на основании известного соотношения стоимости земли и улучшений в имущественном комплексе. Метод основан на принципе вклада и утверждении того, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и построек. Чем больше возраст зданий, тем больше величина отношения стоимости земли к общей стоимости собственности.
Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].
Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли
Метод выделения (извлечения) применяется для оценки застроенных земельных участков, если есть информация о ценах сделок аналогичными объектами недвижимости. Улучшения земельного участка соответствуют его наиболее эффективному использованию. Метод предполагает следующую последовательность действий:
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод сравнимых продаж и метод оценки земли
— цель оценки — определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки — результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.
— цель оценки — определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки — оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;
Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли
Д — чистый годовой доход, полученный в результате существенного использования фондов, рассчитывается как разность между действительной выручкой и суммой всех расходов по эксплуатации фондов (кроме амортизационных отчислений). При этом величина выручки корректируется на процент недоиспользования фондов.
С практической точки зрения более предпочтительным является определение ПСЗ, поскольку предполагается, что при замене будет создано здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, в этом случае достаточно трудно оценить разницу в полезности оцениваемого и создаваемого объекта.
Какой Метод Является Наиболее Распространенным Способом Оценки Земли
С практической точки зрения более предпочтительным является определение ПСЗ, поскольку предполагается, что при замене будет создано здание, отличное от оцениваемого. Кроме того, в этом случае достаточно трудно оценить разницу в полезности оцениваемого и создаваемого объекта.
Метод САП основан на применении принципа замещения, согласно которому для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемой собственностью объекты. При этом, как правило, между оцениваемым и выбранными объектами существуют различия, которые корректируются в соответствии с принципом вклада.
Какие методы используют работодатели для оценки кандидатов при трудоустройстве
Проведение комплексных мероприятий по оценке выполнения сотрудниками типичных задач для конкретной (занимаемой или потенциальной) должности с тем, чтобы выявить определённые качества тестируемых. Это могут быть деловые игры, интервью, различные виды тестирования.
- Исследование на полиграфе (детекторе лжи). Применяется в основном для лиц определённых профессий, которые имеют дело с товарно-материальными ценностями, — кассиры, работники торговли, сотрудники банков;
- тесты на алкоголь или наркотики. Являются частью обязательного медосмотра для определённых профессий (водители транспорта, охранники);
- психоанализ;
- астрология. В некоторых организациях к кандидатам предъявляют требования по знаку зодиака.
Подходы и методы оценки объектов недвижимости
- доходный . Этот способ строится на получении расчетных данных о предполагаемой стоимости исходя из ожидаемого уровня дохода, полученного в процессе владения этим объектом в течение определенного количества лет в будущем. Качественный расчет данного показателя необходим, поскольку дает возможность строить прогноз о потенциальной стоимости. В сегодняшней оценочной деятельности доходный метод является наиболее востребованным и часто встречающимся.
Люди, занимающиеся оценкой объектов недвижимого имущества в ходе осуществления своей профессиональной деятельности чаще всего применяют три основополагающих метода согласования результатов оценки объекта недвижимости, каждый из которых строится на самостоятельных принципах.
Сравнительный метод оценки объектов недвижимости
При таком подходе оценка стоимости недвижимости рассчитывается как текущая стоимость будущих денежных средств. Доходный подход подразумевает под собой также обязательную оценку уровня риска, качество и размер дохода, который смог бы принести объект недвижимости в процессе своей эксплуатации.
Всего существует несколько десятков способов и методов оценки объектов недвижимости, поэтому мы остановимся на самых распространенных способах оценки недвижимости. Какой метод оценки нужно применить к тому или иному объекту зависит от того, что представляет собой данный объект, квартира ли это или иное строение, например, жилой дом или производственный корпус. Кроме этого, выбор метода зависит и от того, какой информацией владеет эксперт, проводящий независимую оценку здания (недвижимости), цель проводимой оценки.
Какие применяют методы для оценки земельных участков
Затратный подход стоит особняком, так как его элементы применяются в методиках остатка и выделения. Говоря коротко, с помощью данного подхода определяются возможные затраты собственника земельного участка (как застроенного, так и нет) на улучшение инфраструктуры и строений, находящихся на земле.
Таким образом, предполагается, что объект будет иметь коммерческое предназначение. Метод остатка определяет, какие денежные вложения необходимо будет сделать, чтобы получить максимальный доход/ренту с земли. Метод капитализации земельной ренты учитывает возможный доход, который можно будет в будущем получить с данной земли и находящихся на ней сооружений. Метод предполагаемого использования учитывает все возможные расходы и доходы, получаемые при задуманном использовании участка.
Методы экономической оценки природных ресурсов
2) определяются операционные расходы (периодические расходы на обеспечение функционирования объекта и воспроизводства дохода) на добычу (получение) природного сырья с подразделением на постоянные расходы (издержки) и переменные (эксплуатационные расходы), расходы на замещение или резервы (расходы на замену быстро изнашивающихся элементов улучшений);
О том, что проживание в экологически благоприятных районах или вблизи природного объекта (озеро, лес) имеет вполне реальную экономическую оценку, свидетельствуют данные многочисленных исследований. Так, в Москве на основе статистики покупок и обменов квартир было определено, что цена квартиры в экологически чистом районе (юго-запад, запад города) в среднем на 12% выше, чем в загрязненных районах (юго-восток, восток города).
Затратный подход к оценке недвижимости
Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты(доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. В связи с тем, что в нашей стране пока еще мало распространена практика сдачи в аренду частных земель, арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки. Арендные платежи в этом случае регламентированы нормативной ценой земли, неадекватной ее рыночной стоимости, поэтому на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективные результаты.
- метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.
- метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.
