Обеспечение Исполнения Обязанностей Сторон По Предварительному Договору Посредством Задатка
Задаток как способ обеспечения исполнения предварительных договоров
Задаток как способ обеспечения исполнения обязательств был известен еще римскому праву. Он рассматривался как денежная сумма или иная ценность, передаваемая одной стороной другой стороне в момент заключения договора. Уже в этот период ему были присущи функции, отмеченные впоследствии советской и российской гражданско-правовой доктриной. Так, он выступал наглядным доказательством факта заключения договора, а также выполнял штрафную функцию, побуждая должника исполнить обязательство (arra poenalis). Последняя выражалась в определенных негативных последствиях для сторон, нарушивших обязательство, обеспеченное задатком: должник, не исполнивший обязательство, терял задаток, а кредитор, отказавшийся исполнить договор, должен был возвратить задаток в двойном размере. В последние годы в литературе развернулась широкая дискуссия о возможности применять задаток для обеспечения предварительных договоров. Так, ряд авторов <1> считают, что включение задатка в качестве способа обеспечения в предварительный договор противоречит самой правовой природе задатка. Причем в обоснование своей позиции они приводят одинаковые доводы, подчеркивая платежную функцию задатка, из которой вытекает, что им могут обеспечиваться только денежные обязательства. Так, А. Мазавина делает вывод о том, что «предварительный договор порождает обязательство заключить основной договор. Гражданский кодекс не предусматривает обязательств платежа по предварительному договору. Это говорит о том, что соглашение сторон о задатке на этапе предварительного договора не отвечает требованиям параграфа 7 главы 23 Гражданского кодекса, а уплаченная сумма задатком не является» <2>. Схожая аргументация у Е. И. Мелихова и П. М. Пермяковой: «…предварительный договор не порождает имущественных, а тем более денежных обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен» <3>. ——————————— <1> Гонгало Б. М. Учение об обеспечении обязательств. Вопросы теории и практики. М.: Статут, 2004; Мазавина А. Обеспечение предварительных договоренностей // Юридический справочник руководителя. 2007. N 11; Мелихов Е. И. Предварительный договор и задаток // Юрист. 2003. N 4; Пермякова П. М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору // Российское право в Интернете. 2005. N 3. <2> Мазавина А. Указ. соч. С. 37. <3> Мелихов Е. И. Указ. соч. С. 55.
Использование задатка как инструмента обеспечения исполнения обязательств является цивилизованным способом снижения предпринимательских рисков, использовать который возможно лишь при наличии высокой правовой культуры предпринимательского сообщества. В статье анализируются правовые вопросы использования задатка в качестве обеспечения исполнения предварительных договоров. Выводы, изложенные в статье, могут быть использованы в правоприменительной практике.
Обеспечение исполнения предварительного договора
Указанная позиция получила широкую поддержку в судебной практике последних лет — и в практике судов общей юрисдикции (Постановление Президиума Ярославского областного суда от 15.11.2006 N 44-г-168, Определений Новосибирского областного суда от 20.05.2008 N 33-1707/2008, Свердловского областного суда от 02.09.2008 N 33-6594/2008, Нижегородского областного суда от 19.01.2007 N 33-117, от 02.09.2008 N 33-5543), и в арбитражной практике (Постановления ФАС ЗСО от 01.03.2007 N Ф04-644/2007(32025-А70-17), ФАС ВВО от 21.01.2008 N А11-5927/2006-К1-1/148, от 09.02.2009 N А43-7275/2008-41-247, ФАС ПО от 28.02.2008 N А65-12856/2007-СГ2-20, ФАС УО от 05.03.2008 N Ф09-1146/08-С5, ФАС ЦО от 18.02.2009 N Ф10-211/09).
Предварительный договор в своем роде уникален: единственное обязательство, которое из него вытекает, — заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Это следует из его определения, данного в ст. 429 Гражданского кодекса РФ.
Предварительный договор
Зачастую стороны предварительной сделки определяют денежную сумму как аванс, т.е. частичная оплата покупателем подлежащей передаче вещи до передачи ее продавцом. Однако, аванс передается по соглашению сторон во исполнение уже существующего обязательства, и выполняет исключительно платежную функцию, т.е. иначе, как в счет оплаты, данная денежная сумма передана быть не может, следовательно, и гарантировать исполнение обязательства она не может.
В таком случае надежной гарантией являлась бы передача обеими сторонами денежных сумм третьему лицу с условием их полной или частичной утраты в случае уклонения или отказа от заключения основного договора, либо взыскания из этих сумм процентов за просрочку заключения основной сделки. На практике применение подобного обеспечительного способа достаточно распространено.
Можно ли обеспечить исполнение обязательств по предварительному договору задатком
Суд второй инстанции, ссылаясь на нормы ст. 429, п. 1 ст. 380 и п. 2 ст. 381 ГК РФ, признал выводы суда первой инстанции правильными и обоснованными, а решение о взыскании двойной суммы задатка за неисполнение стороной предварительного договора — законным. Решение суда о взыскании двойной суммы задатка является правильным, основанным на тех нормах материального права, которые подлежали применению к сложившимся отношениям сторон, и соответствующим установленным судом обстоятельствам дела. Доводы надзорной жалобы о том, что нормы Гражданского кодекса Российской Федерации о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе.
Удовлетворяя иск С. о взыскании с П. двойной суммы задатка, суд пришел к выводу о том, что уплаченная истицей сумма в размере 50 тыс. рублей является задатком, а не авансом. Таковой она названа в подписанном сторонами дополнительном соглашении. В нем же указано, что задаток обеспечивает исполнение покупателем С. и продавцом П. их обязательств по заключению основной сделки купли-продажи квартиры и выдается в счет оплаты стоимости квартиры. Учитывая, что неисполнение предварительного договора купли-продажи квартиры было допущено стороной, получившей задаток, т. е. продавцом П. , суд на основании п. 2 ст. 381 ГК РФ возложил на нее обязанность уплатить покупателю С. двойную сумму задатка и соответственно взыскал с П. в пользу С. с учетом ранее возвращенной ответчицей суммы еще 50 тыс. рублей.
Обеспечение исполнения предварительного договора
В постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по другому делу требования истца о взыскании суммы неустойки были удовлетворены несмотря на то, что предварительный договор уже прекратил свое действие, поскольку, как указал суд, неустойка является не только способом обеспечения, но и мерой гражданско-правовой ответственности[14].
В судебной практике указывается на правомерность обеспечения задатком обязательства из предварительного договора, поскольку ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора. Денежным является обязательство покупателя по основному договору, в зачет которого и поступила сумма задатка. Таким образом, задаток выполняет и платежную функцию [ 5 ] .
Задаток за квартиру, предварительный договор с задатком
- Поэтому, если вы подходили к выбору квартиры без спешки и нашли лучший вариант — обязательно передайте задаток. Он предостережет Вас от несостоявшейся покупки.
- Если ваше решение о продаже обдуманно, цена и условия продажи вас полностью устраивают — смело берите задаток. Покупателей на рынке сейчас не много и пока не передан задаток — продолжаются поиски лучшего варианта.
Задаток за квартиру — важный юридический инструмент, обеспечивающий выполнение обязательств Продавца и Покупателя в сделке купли-продажи. Размер задатка определяется по договоренности сторон сделки и составляет, как правило, 5-10% от цены объекта недвижимости и обеспечивает выполнение предварительных договоренностей сторон об условиях сделки.
Обеспечение Исполнения Обязанностей Сторон По Предварительному Договору Посредством Задатка
Задаток ведь дается в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Причем задаток будет зачтен в счет оплаты по основному договору. Получается таким задатком доказывается заключение предварительного договора и обеспечивается его исполнение (т.е. заключение основного договора). НО, этим мы не обеспечиваем исполнение основного договора, так.
И вообще, возможна ситуация когда задаток по предварительному засчитывается в сумму по основному. Ведь задатком признается сумма, передаваемая в счет причитающихся со Стороны платежей по договору, но тут по предварительному договору со Стороны ничего не причитается, только по основному.
Юристу на заметку
По нашему мнению с момента заключения предварительного договора у сторон возникает только одно право и только одна обязанность – заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Иных обязательств предварительный договор не порождает (ст.429 ГК РФ).
Так, например Верховным Судом РФ (Определение от 22 июля 2008 г. № 53-В08-5) было рассмотрено гражданское дело по иску о взыскании двойной суммы задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры за незаключение продавцом основного договора купли-продажи квартиры. В ходе рассмотрения данного дела судом было определено, что задаток, согласно ст. 329 ГК РФ, является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка — предотвратить неисполнение договора. ГК РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст.381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора. В определение также было указано, что доводы надзорной жалобы о том, что нормы ГК РФ о задатке не могут быть применены к обязательствам, вытекающим из предварительного договора, так как договор купли-продажи квартиры сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера отсутствует, не основаны на законе. Задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца и покупателя, заключить основной договор — договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. При этом денежным являлось одно из обязательств покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет которого и поступила бы внесенная сумма задатка в случае его заключения. Таким образом, задаток выполнял и платежную функцию.
Обеспечение исполнения обязательства, возникающего из предварительного договора: доктрина, законодательство, судебная практика
Учитывая потребности современного оборота, а также сложившуюся историческую традицию, в ГК, на наш взгляд, следовало бы предусмотреть специальные нормы об особой форме задатка, рассчитанной специально на исполнение обеспечения предварительного договора, если предусмотренный в нем основной договор порождает денежное обязательство» Мелихов Е.И. Предварительный договор и задаток // Юрист, № 4, 2003. С. 19..
Вместе с тем, она говорит, что «это существенно снижает гарантированность исполнения обязательства по предварительному договору. Поэтому было бы целесообразно предусмотреть в ст. 429 ГК возможность обеспечения задатком обязанностей сторон по предварительному договору. В этом случае следует также исключить платежную и доказательственную функции задатка в отношении предварительного договора, внеся соответствующие изменения в п. 1 ст. 380 ГК» Пермякова П.М. Использование задатка как способа обеспечения исполнения обязательства по предварительному договору. // LEX RUSSIA (научные труды МГЮА) № 1. — С. 168..
Обеспечение Исполнения Обязанностей Сторон По Предварительному Договору Посредством Задатка
— В случае несоблюдения письменной формы при наличии сомнений, является ли задатком сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Это означает, что в случае наличия спора суд будет исходить из того, что такая сумма является авансом, а не задатком, если не доказано иное.
Задаток – это денежная сумма, которая выдаётся одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Исходя из этого, можно сделать вывод, что задаток – это не только предоплата, но и способ обеспечения исполнения обязательства.
Может ли предварительный договор содержать условие о задатке
- 1. Для обеспечения исполнения обязанности заключить основной договор одна из сторон предоставляет другой стороне сумму обеспечения в определенном сторонами размере. Если основной договор будет заключен, то у стороны, получившей обеспечение, возникает обязанность возвратить его предоставившей стороне не позднее 10 банковских дней с даты окончания действия предварительного договора.
- 2. Обязательство по возврату обеспечения также может прекращаться путем зачета встречных однородных требований по заключенному сторонами основному договору (например, купли-продажи).
- 3. Если сторона, предоставившая обеспечение, в течение срока действия предварительного договора направила другой стороне предложение заключить основной договор, но он не был заключен по вине стороны, получившей обеспечение, она возвращает его предоставившей стороне в указанный срок, а также уплачивает штраф в размере, равном сумме обеспечения, не позднее 10 банковских дней с даты окончания срока действия предварительного договора.
- 4. Если сторона, получившая сумму обеспечения, в течение срока действия предварительного договора направила другой стороне предложение заключить основной договор, но он не был заключен по вине стороны, предоставившей обеспечение, то последняя теряет право на возврат суммы обеспечения, которое остается в качестве штрафа у стороны, его получившей. предварительный договор задаток обязательство
- 5. Если основной договор не будет заключен в силу форс-мажорных обстоятельств либо по вине третьих лиц, сторона, получившая сумму обеспечения, возвращает ее стороне, предоставившей обеспечение, не позднее 10 банковских дней с даты окончания действия предварительного договора.
В ряде случаев стороны заинтересованы в использовании условия о задатке в предварительном договоре, например, при заключении предварительного договора купли-продажи строящегося объекта недвижимости. Однако в некоторых ситуациях такое условие может быть признано недействительным как несоответствующее законодательству.
Задаток по предварительному договору
Назначение предварительного договора – закрепить обязанность сторон заключить основной. В условиях предварительного соглашения стороны могут прописать, что данное обязательство обеспечивается задатком. Использовать задаток по предварительному договору можно только для обеспечения обязательств заключить основной договор. Для обеспечения других обязательств задаток в предварительном договоре использовать нельзя.
Задаток – это денежные средства, которые одна сторона предварительного соглашения перечисляет другой стороне как обеспечение обязательства заключить основной договор. Задаток является формой обеспечения обязательства (ст. 380 ГК РФ). Если сторона, которая предоставила задаток, затем отказывается от исполнения обязательства, контрагент оставляет задаток себе. В случае предварительного договора задаток служит страховкой на случай, что контрагент откажется от заключения основного договора.
27 Апр 2019 yurisaktobe 359