Как расторгнуть договор аренды арендору если одностороннее расторжение договором не предусмотрено
Сказанное подтверждается и судебной практикой (п. 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08).
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке
Если второй участник не соглашается на разрыв партнерских отношений, необходимо направить ему уведомление по почте. Также это можно сделать лично, передав ему документ в руки. В этом случае нужно принести его в двух экземплярах. Один остается у арендодателя, на другом он должен поставить номер входящего уведомления и дату с подписью и печатью организации, подтверждающие получение.
Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке в России
Порядок:
Департамент городского имущества г. Москвы (далее – ДГИ г. Москвы) направляет арендатору земельного участка уведомление о расторжении договора аренды в одностороннем порядке по основаниям, установленным п.22 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ. Договор аренды считается расторгнутым в течение месяца с даты направления указанного уведомления. При этом арендатор вправе направить возражения относительно принятого решения, но, как правило, это не изменяет ситуации, и арендатор получает второе уведомление ДГИ г. Москвы о подтверждении ранее принятого решения.
Важно, что договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Земельные новости
Ст. 452 ГК РФ допускает расторжение договора по инициативе одной из сторон в случае непредвиденного изменения обстоятельств. В то же самое время, законодательство регламентирует извещение второй стороны о прекращении договора и обращение в суд в случае отсутствия согласия и наличия между сторонами споров.
Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке
Что касается соглашений, которые были заключены на определенный срок, они не могут быть расторгнуты без судебных разбирательств. В ст. 620 ГК РФ указано, что расторгнуть такой договор по своей инициативе арендатор может исключительно путем обращения в суд.
Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендатором
Для одностороннего расторжения договора необходимо наличие существенных обстоятельств. Такие обстоятельства перечислены в этой статье. Иные варианты возможны только при изучении вашей документации — договор, письма и прочее. ГК РФ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств 1. Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. 2. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. 3. При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
Расторжение договора в одностороннем порядке
Коллеги, надо порыться в консультанте и гаранте. Будет свободная минутка, я обязательно посмотрю. Практики такой лично у меня не было, поскольку я работаю в настоящее время в Торговом комплексе (т.е. на стороне Аренлодателя). Но к нам сейчас пачками приходят письма с просьбой снизить ставки и т.д. Некоторым идем навстречу, некоторым — отказываем, подход дифференцированный.
А что касается расторжения договора, я считаю, надо письма писать, в которых указывать о том, что в настоящее время ввиду отсутствия ден средств, не можете в полном объеме гарантировать исполнение обязательств арендатора. арендодатели тоже не заинтересованы в том, чтобы иметь у себя потенциальных дебиторов, у которых денег нет на оплату аренды. это все вопрос компромисса. пя считаю, таким образом при обращении арендодателя в суд в дальнейшем, можно будет попытаться откреститься от штрафных санкций. в общем, бомбите письмами. и читайте внимательно договоры. практически в каждом найдется какая-нибудь зацепочка.
+ Статья 451. Изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств
Конференция ЮрКлуба
Обоснование вывода:
К отношениям с участием Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований применяются правила гражданского законодательства, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, поскольку иное не вытекает из закона или особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 ГК РФ). Применительно к упомянутым субъектам, а также созданным ими юридическим лицам (государственным и муниципальным унитарным предприятиям, государственным и муниципальным учреждениям) закон предусматривает особые правила распоряжения принадлежащим им имуществом, в том числе сдачи его в аренду. Отношения, связанные с заключением и исполнением договоров аренды государственного или муниципального недвижимого имущества, регулируются положениями главы 34 «Аренда» ГК РФ, ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции), а также Правил проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных приказом ФАС России от 10.02.2010 N 67 (далее — Правила).
Договоры аренды в отношении государственного или муниципального имущества заключаются только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров (ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции), за исключениями, предусмотренными указанной статьей.
Договор аренды государственного или муниципального имущества по результатам проведения аукциона на право его заключения заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации (п.п. 98, 150 Правил).
К документации об аукционе должен быть приложен проект договора, который является неотъемлемой частью документации об аукционе (п. 115 Правил). Согласно пп. 16 п. 114 Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается. Иными словами, после заключения договора по результатам аукциона условия, содержащиеся в проекте договора, изменены быть не могут, в том числе и по соглашению сторон.
Таким образом, по результатам аукциона договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества заключается на условиях, указанных в заявке на участие в аукционе и в аукционной документации. При этом Законом о защите конкуренции и Правилами не регулируется вопрос о возможности включения в договор аренды условия об одностороннем отказе от договора аренды, следовательно, в данном случае необходимо руководствоваться общими положениями ГК РФ.
Граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. При этом условия любого договора определяются сторонами договора по своему усмотрению в случае, если законом не установлено каких-либо императивных (обязательных) требований относительно условий такого договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ). Следовательно, в соответствии с ГК РФ стороны могут включить в договор аренды любые условия, однако они не должны противоречить обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими на момент заключения договора (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами. Согласно п. 2 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором, а в случае, если исполнение обязательства связано с осуществлением предпринимательской деятельности не всеми его сторонами, право на одностороннее изменение его условий или отказ от исполнения обязательства может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности, за исключением случаев, когда законом или иным правовым актом предусмотрена возможность предоставления договором такого права другой стороне.
Применительно к договорам аренды возможность одностороннего отказа от договора прямо предусмотрена законом только в отношении договоров аренды, заключенных на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако в силу уже упомянутой ст. 310 и ст. 450.1 ГК РФ право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть предоставлено стороне не противоречащими закону условиями самого договора. Возникновение права на такой отказ может быть обусловлено наступлением определенных обстоятельств (в частности необходимостью наличия оснований, связанных с нарушением договора другой стороной), а может предоставляться сторонам договора независимо от каких бы то ни было обстоятельств. В последнем случае речь идет о безмотивном отказе от исполнения обязательства.
Сказанное в полной мере касается и права на отказ от исполнения договора аренды недвижимости: если это не противоречит закону, таким договором может быть предусмотрена в том числе и возможность безмотивного отказа от его исполнения, то есть вне зависимости от того, надлежащим ли образом условия договора исполняются контрагентом. Наличие подобного условия в договоре предполагает, что отказ стороны от исполнения договора может быть связан практически с любыми обстоятельствами, при этом реализация права на отказ от исполнения договора не требует какого-либо обоснования либо доказывания наступления соответствующих обстоятельств, поскольку речь идет, повторим, об отказе безмотивном. Если же из условий договора следует, что отказ от его исполнения может быть связан лишь с какими-либо основаниями (например неправомерным поведением контрагента или с иными обстоятельствами), то соответствующие основания должны быть перечислены в договоре, а отказаться от исполнения договора возможно исключительно по этим основаниям в порядке, предусмотренном ст. 450.1 ГК РФ.
Изложенный подход, сформированный в судебной практике еще в период действия п. 3 ст. 450 ГК РФ (п.п. 25, 27 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, постановления Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09, от 9 сентября 2008 г. N 5782/08), остается актуальным в настоящее время, то есть применительно к положениям ст. 450.1 ГК РФ (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 7 декабря 2020 г. N Ф03-5214/15, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18 сентября 2020 г. N Ф06-16853/13, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2020 г. N 17АП-17974/15, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2020 г. N 05АП-11527/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2020 г. N 13АП-28982/15, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2020 г. N 12АП-12721/15, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2020 г. N 18АП-862/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2020 г. N 09АП-59758/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 января 2020 г. N 10АП-15761/15, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 января 2020 г. N 18АП-15794/15, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2020 г. N 18АП-15831/15, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14 января 2020 г. N 04АП-6304/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 12 января 2020 г. N 07АП-11363/15, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2020 г. N 10АП-14033/15, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2020 г. N 06АП-6307/15, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 октября 2020 г. N 03АП-5511/15).
Таким образом, поскольку условие договора аренды об одностороннем отказе от договора не будет противоречить ни Закону о защите конкуренции, ни Правилам, руководствуясь принципом свободы договора, который предполагает наличие у сторон права устанавливать любые условия договора, не противоречащие законодательству, включение его в проект договора аренды, на наш взгляд, будет правомерным.
Возможно ли досрочное одностороннее расторжение договора аренды, заключенного на определенный срок, по результатам аукциона в рамках Федерального закона от N 135-ФЗ — О защите конкуренции? Можно ли в проекте договора предусмотреть условие о расторжении такого договора аренды по инициативе сторон
Однако данный вывод основан на неправильном толковании изложенных норм Кодекса, поскольку ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.*
Одностороннее расторжение договора аренды
В большинстве случаев дополнительный договор, который устанавливает правила расторжения арендного соглашения в одностороннем порядке, должен быть приложен к составленному исковому заявлению в случае, если противоположная сторона по каким-либо причинам уклоняется от его исполнения.
Порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем в 2020 году
На арендодателя, не исполняющего требования закона, а при принятии постановления он обязан освободить помещения добровольно в течение 5 дней, может налагаться ответственность в виде выплаты в пользу судебных приставов сборы за проведение исполнительных действий.
Как расторгнуть договор аренды арендодателем в одностороннем порядке
В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Образец расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке образец
Допустим, между гражданином Ромашкиным и частным предпринимателем Овечкиным был заключен договор аренды жилой квартиры с целью проживания в ней сотрудников Овечкина. По истечению времени стало ясно, что в квартире никто не живет, а она используется для складирования в ней продукции интернет-магазина, принадлежащего ИП Овечкину. То есть, предприниматель Овечкин использует квартиру не по целевому назначению, а в коммерческих целях. Это будет причиной прекращения действия арендных отношений.
Как расторгнуть договор аренды недвижимости в одностороннем порядке арендодателем
Помимо ст. 620 ГК РФ расторжение договора по требованию арендатора предусмотрено еще в ряде общих положений об аренде; некоторые из них корреспондируют с названными специальными основаниями расторжения (например, п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК РФ), другие же — новые. Частный случай нового основания — неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ).
Прекращение и расторжение договора аренды
По логике изложенного получается, если бы арендодатель не подтвердил расторжение договора в установленном порядке, а равно суды первой и апелляционной инстанции не исследовали эти вопросы, заявленный иск следовало признать необоснованным, несмотря на то, что договор аренды содержит право арендодателя на одностороннее расторжение договора по указанному основанию.
