Что Нужно Смотреть При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке
Что нужно смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке
Российские граждане должны знать, на что обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке. В этой сфере существует много мошенничества, так как сделки с недвижимостью связаны с крупными суммами денег. И так как многие граждане юридически неграмотные, мошенникам легко удается обмануть таких покупателей.
Внимательно изучите свидетельство о собственности и документы, на основании которых оно выдано. Помимо этого, самостоятельно запросите в Росреестре выписку. В ней указывается актуальная информация не только о том, кто является собственником квартиры, но и сведения об арестах, обременениях и т. д.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.
- Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
- Осмотр жилплощади. На этом этапе обязательно нужно обратить внимание на документы, а также на техническое состояние не только квартиры, но и всего здания.
- Проверка продавца. При покупке вторичного жилья всегда есть риск того, что продавец может оказаться не его собственником.
- Проведение переговоров. Стороны должны обсудить стоимость объекта недвижимость, сроки и другие нюансы сделки.
- Заключение договора купли-продажи. Присутствие нотариуса при подписании документа в большинстве случаев является обязательным.
- Регистрация договора в Росреестре.
Что нужно смотреть при покупке квартиры на вторичном рынке
В случае появления сомнений рекомендуем попросить у собственника выписку из БТИ или технический план квартиры для сравнения. В документах обозначено первоначальное (строительное) состояние помещения. Если вы найдете изменения, убедите владельца зарегистрировать перепланировку и отложите заключение сделки до надлежащего оформления документов.
Заброшенный вид, грязь и мусор могут служить косвенным свидетельством того, рядом с кем вам придётся жить и общаться, и многое скажут о нерадивых управляющих.
Что должен знать покупатель квартиры
- Документация, устанавливающая право собственности продавца.
- Паспорта обеих сторон.
- Письменное согласие от супруги покупателя и продавца, согласие от остальных собственников.
- Если владельцем является гражданин несовершеннолетнего возраста, то органы опеки также должны предоставить разрешение.
- Выписка из домовой книги.
- Авансовый договор.
- Техническая и кадастровая документация на объект недвижимости.
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов.
- Юридические проблемы. Они связаны со сложностью сделки, её многоаспектностью, необходимостью проверки «чистоты» объекта и т.д. К этим вопросам рекомендуется привлекать юриста или риэлтора, поскольку граждане зачастую не имеют никакого понятия об этой сфере правоотношений.
- Технические проблемы. Другая категория связана с характеристиками жилой площади, технической и кадастровой документацией. Они не оказывают никакого влияния на право собственности, но могут стать причиной некомфортного жительства. Сами по себе эти проблемы не являются страшными, но влекут материальные затраты. Одной из них может стать перепланировка, которая не была узаконена в государственном порядке.
- Проблемы безопасности. Производимая сделка должна быть безопасной для обеих сторон. В этих целях заключаются всевозможные предварительные и авансовые договоры. Но главное, что позволит избежать возникновения нежелательных последствий – соблюдение продавцом и покупателем законодательных норм.
Купить — вторичку — и не пожалеть — как минимизировать риски при покупке вторичного жилья
- Паспортные и контактные данные лиц, совершающих сделку (продавца и покупателя), адреса фактического местонахождения.
- Адрес и описание квартиры, за которую вносится аванс (задаток).
- Срок заключения сделки и подписания договора купли-продажи.
- Цена покупки с учётом комиссионной выплаты и запрет на её изменение.
- Сумма аванса (задатка). При внесении аванса заключается авансовое соглашение.
- Срок возврата залога, если сделка не состоялась по вине продавца.
- Срок освобождения квартиры: снятие проживающих с регистрационного учёта и уборка личных вещей.
Неплохо пригласить с собой опытных специалистов, способных оценить качество сантехнических работ, правильность электроразводки и подключения коммуникаций, объём устранения выявленных недостатков. А ещё лучше сделать официальную независимую экспертизу технического состояния квартиры или потребовать её от продавца.
Как можно подстраховаться при покупке квартиры на вторичном рынке
Оптимальный вариант, если в этом жилье на момент продажи никто не зарегистрирован, подтверждение — форма №3, выдаваемая ЖЭКом. Но имейте в виду, что эта справка действительна всего в течение 7 дней, а по истечении этого срока продавец опять может прописать на своей жилплощади родственников-свойственников, которых затем может быть проблематично «выковырять» .
Далее, убедитесь, что продавец жилья и впрямь является его владельцем. Он должен представить вам оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, наследовании или дарении. Если жилье приобретено в браке, необходимо и нотариально удостоверенное согласие жены/мужа на его продажу (ст. 65 Семейного кодекса) . А коль в квартире зарегистрированы несовершеннолетние совладельцы, требуйте согласия на ее отчуждение от органов опеки и попечительства (опекунского совета) , что регламентировано ст. 17 и 18 закона «Об охране детства» .
Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов
- Вложение капитала. Следует отдавать предпочтение объектам, которые постепенно будут повышаться в цене (элитные районы или с развивающейся инфраструктурой, квартиры в новостройках и т.д.).
- Подбор жилья в соответствии с имеющейся денежной суммой. Для такого поиска целесообразно привлечь профессионального агента-риэлтора. В его ведении имеется большая база объектов жилой недвижимости, среди которых можно подобрать оптимальный вариант для приобретения.
- Выбор квартиры по определенному стандарту площади. Часто покупатели ищут конкретные варианты двух- или трехкомнатных апартаментов или имеют строгие ограничения по минимальному количеству квадратных метров на человека (например, при участии в государственных программах помощи молодым семьям).
- действительно ли квартира принадлежит продавцу (сверить паспортные данные с правоустанавливающим документом на жилье);
- проверить наличие технической документации (техпаспорт, кадастровый паспорт), срок действия и ее соответствие текущей планировке (незаконное переустройство станет причиной отказа регистрации сделки);
- если недвижимость находится в долевой собственности, потребовать предоставить отказ других собственников от преимущественного права покупки;
- проверить количество человек прописанных в квартире, особое внимание уделяя несовершеннолетним и недееспособным гражданам;
- если купля-продажа будет оформлять по доверенности от владельца, проверить ее подлинность и действительность.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить
- узнать о подлинности паспорта продавца (воспользоваться официальным сайтом Федеральной миграционной службы, где «фальшивки» не числятся, а законно выданные паспорта отражаются независимо от года и населенного пункта их выдачи). Также не помешает наведаться в местный паспортный стол. Предъявите там предварительный договор купли-продажи и свой паспорт, и вам не откажут в предоставлении юридически значимой информации;
- потребовать справку из психоневрологического диспансера продавца, особенно если продавец дал хотя бы малейший намек на подозрения. Также рекомендуется деликатно попросить такую справку от продавца, если человек старше 55-60 лет (слишком велик риск возрастных заболеваний, связанных с сосудистой деятельностью головного мозга);
- за продавца может действовать его опекун по недееспособности или доверенное лицо, но в этом случае покупателю следует потребовать нотариально заверенной доверенности;
- накануне сделки по доверенности уточните, не отозвана ли эта доверенность (сделайте запрос выдавшему ее нотариусу);
- уточните, каков круг полномочий по доверенности – только ли подписание документов или также получение денег за квартиру;
- выясните, покупалась ли квартира в браке (при ее нынешней продаже должно быть согласие другого супруга, даже если продавец разведен – совместно нажитое имущество не может отчуждаться без обоюдного согласия супругов, в противном случае сделка может быть признана недействительной уже после денежных расчетов и госрегистрации вашего права собственности);
- требуйте у продающей стороны расширенную выписку из домовой книги. В ней указан не только состав ныне прописанных лиц, но и тех, кто ранее был зарегистрирован и снят с регучета (куда именно человек убыл и по какой причине – делайте запросы, выясняйте, даже если придется нанять юриста). Выписка прояснит информацию об осужденных, длительно командированных и несовершеннолетних.
- Заказать выписку из ЕГРП. В ней отражается нынешний и предыдущие владельцы, а также наличие/отсутствие каких-либо обременений и запретов на совершение сделки (например, залог, арест, исковые требования).
- Обратить внимание на частоту смены правообладателей. Особенно, если они не жили в данной квартире подолгу. Риск в том, что сделки могли быть «не чистыми», то есть мошенники выполняли задачу быстро-быстро перепродать, «подставив» добропорядочных покупателей.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: как покупателю обезопасить себя
После того как покупателю удалось убедиться в чистоте документов относительно квартиры на вторичном рынке, особое внимание необходимо уделить договору купли-продажи. Данный документ не имеет строгого образца, поэтому сведения, записанные в нём, будут отличаться. Это значит, что перед подписанием нужно внимательно читать каждый пункт.
- Недееспособность продавца – если родственники представят суду доказательства недееспособности на момент подписания сделки;
- Нет согласия совладельцев объекта недвижимости;
- Не соблюдён порядок соглашения, не зафиксирован в письменном виде, нет подписей или печатей выдавшей его структуры;
- Присутствовал факт принуждения в подписании договора или прочих бумаг;
- Ущемлены права третьих лиц, к которым относятся несовершеннолетние, недееспособные, нетрудоспособные иждивенцы;
- Незаконные действия;
- Отсутствуют обязательные документы в приложении к договору купли-продажи;
- Отсутствуют подписи в договоре, неправильно указаны паспортные данные или прочие реквизиты.
Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке
Если ваши финансы вам могут это позволить, то лучше для такой цели нанять специалиста. Множество фирм могут предоставить возможность воспользоваться независимым экспертом в этой сфере, который весь процесс сбора документов возьмет на себя и подготовит все результаты.
Реализация жилья по доверенности является отдельной темой для обсуждения. Это также одна из излюбленных аферистами схем. Проводится поиск объявлений и прозвон указанных владельцами номеров. Узнаются все данные о конкретном объекте, после чего мошенники выезжают для его осмотра.
Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке
Сделка может быть оспорена в случае выявления нарушений в процедуре продажи, а именно непредоставление соседям/долевым собственникам жилья права первой очереди в приобретении собственности. Ввиду сложности процедуры, многие собственники стараются обойти требование по закону.
Если право собственности возникло в результате приватизационных действий, возможны ошибки или нарушения в процессе распределения. В данном случае, покупателю рекомендуется ознакомиться с письменным согласием всех участников приватизации с фактом продажи. Недопустимо покупать квартиру, если в ней остается прописанным кто-либо из жильцов, даже если тот обещает выписаться после сделки.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Страхование жилой недвижимости при оформлении покупки является надежной гарантией того, что в случае срыва сделки по каким-либо причинам человек получит денежную выплату, размер которой указывается в страховом договоре. Это позволяет снизить любые категории рисков при совершении операций с недвижимостью, поэтому подобные услуги пользуются большой популярностью.
Если со всеми перечисленными выше нюансами все в порядке, то покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена. Также не забывайте обращать внимание на инфраструктуру и транспортную развязку, ведь от удобного месторасположения вашего дома зависит и комфортабельность проживания в нем.
27 Апр 2019 yurisaktobe 357