Способы Управления Многоквартирным Домом Виды Способов Выбор Способа

Какой способ управления многоквартирным домом лучше выбрать собственникам жилья

Стандарты управления регламентируют правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, обязанности и управленческие решения должностных лиц. Согласно этим стандартам в процессе управления участвуют жильцы, их объединения, управляющие компании, поставщики услуг, орган местного самоуправления и органы власти субъекта РФ.

Конфигурация управления многоквартирным жильем назначается согласно постановлению общего собрания (ст.44 ЖК РФ). При этом принятое его участниками решение является обязательным для всех собственников, включая и тех, кто проголосовал против либо вовсе не принимал участия в собрании.

Плюсы и минусы непосредственного способа управления многоквартирным домом

  1. Подготовительный. Создание инициативной группы, которая займется подготовкой собрания, предложений по форме управления, места и сроков проведения собрания, хранения документов, подготовкой проекта резолюции и т. д.
  2. Проведение собрания. Для того чтобы решение собрания имело законную силу, требуется присутствие не менее 50% собственников, проживающих в доме. Форма собрания может быть, как очной, так и заочной.
  3. Реализация решений общего собрания. Если избрано непосредственное управление или УК, то жильцы заключают договора с поставщиками услуг напрямую либо с управляющей компанией. Если создается ТСЖ или ЖК, то оформляются учредительные документы, организация регистрируется в госорганах. Далее все вопросы собственники решают с ТСЖ или кооперативом.
  • Первым и несомненным плюсом непосредственной формы управления домом является то, что собственники при этой форме не отвечают по обязательствам УК. Прописанные в договоре услуги должны быть предоставлены им в полном объеме.
  • Каждый из собственников не несёт ответственности за задолженность других недобросовестных собственников.
  • Нет посредников, поскольку собственник сам определяет с какой организацией ему работать. Собственники жилых помещений самостоятельно выбирают организации, которые производят ремонтные и иные работы по дому. В данном случае – это договор подряда, а не управления. Не нужно оплачивать дополнительные работы и услуги, которые в договоре не прописаны.

Управление многоквартирными домами

  • Деятельность. Управление – это всегда деятельность, процесс, растянутый во времени. Временные рамки управления конкретным многоквартирным домом зависят от жизненного цикла дома – с момента его постройки и до момента сноса.
  • Объект. Вектор любого управления направлен на какой-либо объект.

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

Что значит выбрать способ управления многоквартирным домом

Однако подобные «минусы» ТСЖ и управляющей организации не имеют под собой практической основы, потому что любое юридическое лицо, берущееся за управление многоквартирным домом, всегда имеет определенный резерв средств на подобные ситуации, поскольку даже в развитых странах 5% неплательщиков — это типичная картина. С другой стороны, когда «каждый за себя», а все живут под одной крышей — это как-то не совсем уютно. Для того ТСЖ и создается, в частности, чтобы быть коллективной защитой всех Собственников. Может ли один Собственник договориться с монополистом Мосводоканалом о снижении стоимости тарифа на воду? Вряд ли. А вот товариществам собственников жилья, если они объединяться в городской союз и станут монополистом-заказчиком услуг, это будет вполне даже по плечу.

Наконец, остается открытым вопрос гарантии сохранения управляющей организацией средств, направляемых Собственниками на капитальный ремонт. Не каждый дом может накопить эти средства за 1-5 лет (срок действия договора управления). И вот Собственники решили сменить управляющую организацию, а эти средства находятся на ее счету. Как они будут передаваться другой управляющей организации или ТСЖ, которое решат создать Собственники? Не ясно. Или если управляющая организация разорится, самоликвидируется либо возьмет кредит в банке и исчезнет, где тогда искать деньги? Другое дело с ТСЖ, которое как юридическое лицо может открыть специальный счет на эти цели и ежегодно отчитываться о его состоянии перед Собственниками. Очевидно, гарантий сохранения средств в этом случае больше.

Какие способы управления многоэтажным домом существуют

ЖК страны сегодня допускает 3 способа управления многоквартирным домом, жильцы которого самостоятельно выбирают для себя наиболее подходящий. Роль управленца могут примерить на себя сами собственники, они же могут передать бразды правления в руки членов ТСЖ или просто заключить договор с понравившейся управляющей компанией. Прежде чем отдать предпочтение какому-то из вариантов, сперва важно внимательно изучить его особенности, плюсы и минусы.

Чтобы создать товарищество, важно сперва продумать его структуру и примерно просчитать, сколько средств будет расходоваться на содержание многоэтажки ежемесячно. Полученную цифру требуется разделить на количество квартир в доме – таким образом можно узнать, сколько придётся платить семье ежемесячно на нужды дома.

Информация по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, в котором управление осуществляется несколькими организациями

В соответствии с ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, Государственной жилищной инспекцией Санкт-Петербурга (далее-Инспекция) проводится систематическое наблюдение за исполнением обязательных требований, анализ и прогнозирование состояния исполнения обязательных требований при осуществлении органами государственной власти, юридическими лицами и гражданами своей деятельности. В результате было выявлено, что в ряде случаев в одном многоквартирном доме управление осуществляется одновременно несколькими способами, а именно управление товариществом собственников жилья, жилищно-строительным кооперативом и управляющей организацией.

Одновременное управление одним многоквартирным домом несколькими организациями порождает такие проблемы как: ненадлежащее содержание общего имущества; различные способы формирования фонда капитального ремонта на одном доме и, как следствие различные сроки проведения одних и тех же видов работ; нарушения прав граждан на владения, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какие есть способы управления многоквартирным домом

Управлением МКД могут заниматься коммерческие и некоммерческие организации. Если между жильцами существует доверие, и они действуют слаженно, своевременно организовывают собрание, то для управления многоэтажным домом целесообразно выбирать некоммерческую организацию (ТСЖ, кооператив). В других случаях целесообразно заключить договор с коммерческим посредником (УК).

Если дом небольшой, то можно заниматься управлением самостоятельно. Для этого придется оформлять доверенность от собственника каждого жилого помещения. Управление требует квалифицированных знаний и умения принимать оперативные решения, особенно когда дом требует ремонта.

Сравнение способов управления многоквартирным домом

  • средства собственников используются для оплаты коммунальных ресурсов и прочих нужд жильцов только своего дома;
  • объединение само планирует необходимые работы, выбирает подрядчиков и контролирует качество;
  • с плохо работающей обслуживающей организацией легко расторгнуть договор;
  • можно получать дополнительный доход, например, за счет сдачи помещений или рекламных площадей. Он расходуется на общие нужды;
  • каждый член объединения имеет доступ к финансовой отчетности.
  • владельцы квартир лишаются права на получение бюджетных средств на проведение капремонта. Малоэтажные здания с ограниченным числом квартир в большинстве случаев построены давно и требуют реконструкции, поэтому данный недостаток порой оказывается очень существенным;
  • такая форма управления не будет эффективной при отсутствии у собственников инициативы или времени на то, чтобы заниматься вопросами содержания МКД.

PRO новостройку 7 (499) 450-27-46 (Москва)

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

  • Возможно оказание части видов услуг собственными силами (уборка территории, работа с сантехникой);
  • При взаимодействии с органами самоуправления возможно подученные средств из бюджета на капремонт и обучение, если оно необходимо. (ст. 165 ЖК);
  • Осуществление некоторых коммерческих действий.

Выбор способа управления многоквартирным домом

Такой способ подходит для небольших домов (обычно 2-3-этажных), общее количество квартир в которых не превышает 30. Тогда владельцы могут сами взять на себя ответственность за ремонт, текущие работы, устранение аварий и т.п. Существует по крайней мере три основных вида управления:

Понятие управления предполагает проведение работ из конкретного перечня, который определяется в договоре. Причем на федеральном уровне установлен так называемый минимальный перечень работ и услуг – это обязательные виды деятельности, выполнение которых позволяет поддерживать имущество в нормальном состоянии. Он включает в себя работы по содержанию несущих и ненесущих конструкций дома, всех инженерных коммуникаций, а также иные виды услуг (мытье подъезда, дезинсекция и т.п.).

Управление многоквартирными домами

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

В целях создания условий для управления многоквартирными домами органы местного самоуправления:

  1. обеспечивают равные условия для деятельности управляющих организаций независимо от организационно-правовых форм;
  2. могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов;
  3. содействуют повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, и организации обучения лиц, имеющих намерение осуществлять такую деятельность.

Статья 161 ЖК РФ

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

Обратите внимание =>  Где Можно Получить Выписку Из Домовой Книги В Москве