Продажа Доли В Праве Собственности На Недвижимое Имущество

Продажа Доли В Праве Собственности На Недвижимое Имущество

При режиме нераздельного владения и пользования здание, сооружение или иное строение рассматривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения (реальная доля), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать размерам идеальных долей участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выделяются конкретные помещения, размер которых полностью соответствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

В доктрине дореволюционного российского права безусловно неделимыми объектами недвижимости считались, например, предприятия как имущественные комплексы. Но в оценке других объектов недвижимости существовали различные мнения. В частности, здания одними авторами признавались неделимыми вещами (см.: Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Ч. 1. Вотчинные права. СПб., 1892. С. 47 — 48), а другими — делимыми вещами (см.: Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. В 2 т. (Серия «Классика российской цивилистики»). М., 2005. Т. 1. С. 183). Не было единства взглядов по рассматриваемому вопросу и в юридической литературе советского периода (см.: Брауде И.Л. Указ. соч. С. 108 — 112).

Особенности продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество

Как вид договора купли-продажи договор поставки также опосредует денежные отношения имущественного обмена в обществе, а в частности отношения по материально-техническому обеспечению субъектов хозяйствования и оптовую торговлю. Он обладает всеми родовыми признаками договора купли-продажи. Это вид, входящий в род. Такой взгляд воспринят ГК, где §3 «Поставка товаров» входит в Главу 30 «Купля-продажа», что подчеркивает самой структурой ГК место договора поставки как вида договора купли-продажи. К договору поставки только субсидиарно могут применяться нормы о купле-продаже (§1 Гл.30 ГК).

Отчуждение доли в праве собственности на здание (сооружение) мо­жет привести к режимам нераздельного, раздельного и обособленного осуществления правомочий владения и пользования недвижимостью, находящейся в долевой собственности. При режиме нераздельного вла­дения и пользования здание, сооружение или иное строение рассмат­ривается как нераздельный объект общего пользования без выделения во владение и пользование сособственникам конкретных помещений. При режиме раздельного владения и пользования каждому сособствен-нику выделяются конкретные помещения («реальная доля»), причем размеры выделенных помещений могут и не соответствовать разме­рам «идеальных долей» участников общей собственности. При режиме обособленного владения и пользования каждому сособственнику выде­ляются конкретные помещения, размер которых полностью соответ­ствует доле в общей собственности на объект недвижимости.

Продажа доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания не известно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т. д.). В противном случае было бы неоправданно ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.

Под разделом (выделом доли) в натуре здесь подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т. п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.

Продажа доли в праве собственности на недвижимое имущество

ственной регистрации8 (ст. 251 ГК РФ, п. 3 разд. 1 «Общие положения» Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» (утв. приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. № 233). В случае же признания извещения о продаже — офертой и выражения другими сособственниками намерения реализовать принадлежащее им преимущественное право покупки доли — акцептом, требование к форме договора (в случае отчуждения доли в праве собственности на недвижимость) соблюдено не будет, и такой договор окажется недействительным (ч. 2 ст. 550 ГК РФ), а договор купли-продажи доли в общей собственности на жилье будет признан незаключенным (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

Согласно положению п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности, помимо продажи, вправе по своему усмотрению дарить принадлежащую ему долю в праве, завещать ее, отдавать в залог либо распоряжаться иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении вышеназванных правил о преимущественной покупке (соответственно, поскольку дарение не является возмездной сделкой, при дарении доли в праве остальные участники преимущественного права на нее не имеют).

Обратите внимание =>  Количество иммигрантов в 2020 в россию

Продажа Доли В Праве Собственности На Недвижимое Имущество

Таким образом, при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает её.

К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли. Отказ от преимущественного права покупки может быть заверен нотариально, либо оформлен в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. При предоставлении отказа, государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли, остальных участников долевой собственности.

Договор купли продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество

5.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания Акта приема-передачи Помещений, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего Договора и оформления перехода права собственности на указанные Помещения.

3.1. Продавец обязан в ________________-дневный срок с момента подписания настоящего Договора передать Покупателю Помещения, указанные в Приложении № 1 к настоящему Договору, по Акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями сторон и заверенному печатями Продавца и Покупателя.

Преимущественное право покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Закон устанавливает, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

АДВОКАТ МЕРКУЛОВ ВАЛЕРИЙ ЮРЬЕВИЧ 614039, г

Статьей 252 ГК РФ предусмотрено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено среди ее участников по соглашению между ними и участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Свидетельство о регистрации права выдается каждому участнику общей долевой собственности независимо от момента, когда это право возникло. Если гражданин является собственником обособленной части дома, то он владеет, пользуется и распоряжается своей частью единолично, и при продаже не обязательно предлагать купить свою долю соседу.

Об утверждении Порядка размещения извещения участников долевой собственности на недвижимое имущество о намерении продать долю в праве общей собственности на недвижимое имущество на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети Интернет

4. Извещение, размещенное продавцом доли посредством заполнения электронной формы извещения в личном кабинете, становится доступным для просмотра в специальном разделе официального сайта органа регистрации прав (далее — специальный раздел) с момента его размещения.

2. Извещение размещается продавцом доли в праве общей собственности (далее — продавец доли) в электронной форме путем заполнения формы извещения в личном кабинете, размещенном на официальном сайте органа регистрации прав, доступ к которому предоставляется физическим и юридическим лицам с использованием федеральной государственной информационной системы "Единая система идентификации и аутентификации в инфраструктуре, обеспечивающей информационно-технологическое взаимодействие информационных систем, используемых для предоставления государственных и муниципальных услуг в электронной форме" (далее — личный кабинет).

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на недвижимое имущество по российскому законодательству

2. Нужно ли соблюдать преимущественное право покупки при продаже комнат в коммунальных квартирах, на которые оформлены отдельные свидетельства о регистрации права собственности (с учетом норм нового Жилищного кодекса и последних изменений в судебной практике).

Долгое время дискутировался вопрос, необходимо ли было направлять уведомления с предложением выкупить комнату в коммунальной квартире собственникам других комнат в коммунальной квартире до вступления в действие ЖК РФ. Есть две точки зрения на эту проблему, при этом в связи с нечеткостью законодательства на тот период обе имеют право на существование и суды по аналогичным делам до недавнего времени выносили противоположные решения. Согласно первой точке зрения, преимущественное право покупки существует, т.к. помимо комнат в коммунальной квартире существуют места общего пользования, которые находятся в общей собственности всех собственников комнат в силу прямого указания закона (ст. 3 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации"). Места общего пользования являются неотъемлемой частью квартиры, не менее важной для проживания, чем комната. Продажа комнаты влечет за собой распоряжение местами общего пользования, то есть частью общей собственности. Согласно второй – такого права нет. Ранее нотариусы отказывались заверять договоры, если не было соблюдения преимущественного права покупки в рассматриваемом случае, а Москомрегистарция не регистрировала сделки без предоставления документов о соблюдении преимущественного права покупки. Связано это было с тем, что действовал Закон г. Москвы от 16 июня 1999 г. N 24-62 "Об особенностях приватизации жилых помещений в квартирах коммунального заселения", прямо предусматривающий наличие такого права. Затем закон был признан несоответствующим федеральному законодательству, а вскоре и отменен Мосгордумой. После этого у нотариусов и регистрирующих органов сложилась точка зрения, что и преимущественное право покупки исчезло. Однако такой вывод, являлся преждевременным. Если внимательно прочитать достаточно длинное определение Верховного суда, станет ясно, что несоответствующими федеральному законодательству признаны только пункт 2 и пункт 4 статьи 7 указанного закона, в которых говорилось о наличии у города преимущественного права покупки комнат в квартирах, в которых у города нет собственности. Наличие же такого права у соседей в суде не оспаривалось (п. 1 ст. 7 не был признан незаконным). А то, что закон был впоследствии отменен, еще не говорит о том, что перестала действовать ст. 250 ГК РФ, предусматривающая преимущественное право покупки, т.к. для ее применения не обязательно принимать акты на уровне г. Москвы. В мае 2002 года в статью 3 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" были внесены следующие положения: “Доля каждого собственника приватизированного жилого помещения в коммунальной квартире в праве собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на жилое помещение в коммунальной квартире, принадлежащее этому собственнику”. Однако из этого положения закона прямо не вытекает, что доля следует автоматически, без соблюдения преимущественного права покупки, а так же не следует, что места общего пользования следуют судьбе комнаты согласно ст. 135 ГК РФ (т.е. как основная вещь и принадлежность, в основном сторонники второй точки зрения ссылаются на эту статью). Кроме того, если даже толковать это положение иначе, оно войдет в противоречие со ст. 250 (Преимущественное право покупки). В соответствии со ст. 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать Гражданскому кодексу. Таким образом, преждевременным является вывод о том, что изменения в Закон 1541-1 отменяют действующее до этого преимущественное право покупки, предусмотренное ст.250 ГК РФ, так как это противоречит ст. 3 ГК РФ. Другим аргументом тех, кто отрицает наличие преимущественного права покупки, является то, что необходимо применять по аналогии ст. 289 ГК РФ, в которой сказано, что “Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.”, Так же приводится аналогичная норма законодательства о товариществах собственников жилья, из которой следует отсутствие преимущественного права покупки при продаже квартиры в доме ТСЖ, что поскольку уведомления при продаже квартир других сособственников не требуется, то и преимущественное право покупки не применяется в аналогичном случае с продажей комнаты. На это можно возразить, что полная аналогия с квартирой в многоквартирном доме не допустима в соответствии со ст. 6 ГК РФ, поскольку, такая аналогия противоречит требованиям разумности и справедливости. В связи с особенностями пользования коммунальной квартирой места общего пользования имеют существенные и принципиальные отличия от общих мест дома. Кроме того, применять какие-либо нормы по аналогии нет необходимости, т.к. существует норма прямого действия – ст. 250 ГК РФ, а законодатель ввел специальную норму об отсутствии этого права в отношении квартир в целом, тогда как в отношении комнат в коммуналке действует общая норма (ст. 250 ГК). Таким образом, однозначный вывод, существует ли преимущественное право покупки, сложно. У меня есть решения судов, вынесенные уже после принятия всех указанных законов, с прямо противоположными выводами. Но настоящее время точку в споре поставил Верховный суд РФ, Так в Постановлении Президиума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2004 года сказано, что "Из содержания Федерального закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона г. Москвы от 11 марта 1998г, № 6 «Основы жилищной политики города Москвы», а также Постановления Конституционного Суда от 3 ноября 1998г, № 25-П, которым определено, что изолированная комната в квартире коммунального заселения может быть передана в собственность гражданина, следует, что комната является объектом права собственности. В результате приватизации гражданин приобретает все правомочия собственника — пользование, владение и распоряжение. Ни одно из этих правомочий не может быть ограничено иначе, как на основании прямого указания закона. Однако ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не существует нормативного правового акта, который бы устанавливал ограничения на распоряжение комнатой, находящейся в частной собственности. Так, не установлена и обязанность предупреждать нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире о намерении продать комнату, принадлежащую лицу на праве собственности" Хотя теоретически данная позиция является спорной, на практике это означает, что все дела, в которых суды признавали до вступления в силу ЖК РФ наличие преимущественного права покупки, могут быть пересмотрены в порядке надзора по жалобам ответчиков. Срок для такого обжалования — 1 год (но он может быть восстановлен).

Обратите внимание =>  Можно Ли Выписать Человека Если Квартира Не Приватизирована

Продажа Доли В Праве Собственности На Недвижимое Имущество

В случае продажи доли в праве постороннему лицу (не являющему сособственником) остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При этом при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (ст. 250 ГК РФ).

Общая собственность, например, возникает в случаях поступления в собственность двух или нескольких лиц неделимого имущества, т.е. имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения или в неделимого силу закона. Общая собственность может возникнуть также и на делимое имущество, в случаях, предусмотренных договором или законом.

Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности Текст научной статьи по специальности — Государство и право

щении условий продажи, без какой-либо конкретизации их состава, могут быть безукоризненно соблюдены только при условии направления управомоченному субъ-екту(ам), одновременно с извещением о продаже доли в общей собственности, проекта самого договора купли-продажи с третьим лицом. В этом случае возможность в дальнейшем получения от других участников общей долевой собственности претензий по ненадлежащему содержанию извещения об отчуждении доли третьему лицу будет сведена к минимуму.

Обратите внимание =>  О скольких лет выход на пенсию в чернобыльской зоне

конодательству на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество, по сути, распространен правовой режим недвижимости. Именно поэтому к сделкам с долей в праве общей долевой собственности на недвижимость применяются специальные правила, регулирующие оборот недвижимости, в том числе Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. от 31 декабря 2005 г.) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»9. Соответственно, при заключении договора купли-продажи доли в праве общей собственности на недвижимое имущество такой способ его заключения, как направление оферты одной из сторон и ее последующий акцепт другой, неприменим. Единственный путь в данном случае соблюсти установленные законом требования к форме договора — составление одного документа (ст. 550 ГК РФ о форме договора купли-продажи недвижимости). Несоблюдение требований к форме такого договора влечет его недействительность (абз. 2 ст. 550 ГК РФ). Сказанное означает, что и отчуждающий собственник, и тот участник общей собственности, который намерен реализовать свое преимущественное право покупки, независимо от получения им извещения о продаже и на-' правления соответствующего уведомления о готовности приобрести продаваемую долю, должны предпринять меры по заключению договора купли-продажи в форме единого документа, а для случаев отчуждения доли в праве на жилое помещение — предпринять и меры по дальнейшей государственной регистрации совершенной сделки (п. 2 ст. 558 ГК РФ).