Порядок Покупки Квартиры На Вторичном Рынке У Собственника
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
- Отказаться от покупки.
- Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса. Его можно использовать в качестве доказательства неправомерных действий продавца во время судебного разбирательства.
- Дать согласие на повышение цены.
Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.
Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке
Выше в статье уже был рассмотрен порядок действий, который приводит к покупке собственной квартиры, однако некоторые его пункты следует рассмотреть отдельно, так как они имеют особое значение. Им необходимо уделять особое внимание, чтобы в дальнейшем не пожалеть о покупке.
В отдельных случаях могут потребоваться и другие документы, особенно при оформлении кредита на покупку жилья – каждый банк имеет право устанавливать определенный перечень необходимых для получения займа документов, который будет отличаться от других банков.
Покупка квартиры: пошаговая инструкция
Практика заключения сделок по недвижимости показывает, что подписание практически любого договора такого плана предусматривает аванс при покупке квартиры. Этого не нужно бояться и здесь нет никакой мошеннической подоплёки, если, конечно, перед вами настоящий продавец или риелтор. Такой шаг является прямым подтверждением серьезных намерений покупателя насчет покупки жилплощади.
Первым делом нужно осмотреть подъезд. По нему можно составить первое впечатление о жильцах и в некоторых случаях о самих квартирах. По убранству подъезда или по отсутствию такового легко определить чистоплотность будущих соседей и как относится к дому обслуживающая жилищная компания.
Как купить квартиру в ипотеку на вторичном рынке
- сперва следует подобрать подходящий объект недвижимости. Затем надо связаться с собственником, договориться о просмотре квартиры;
- после этого надо провести осмотр квартиры и ознакомиться с документами на недвижимость;
- далее следует провести торги с владельцем жилья;
- после того, как вы договоритесь о цене, нужно будет заключить соглашение об авансе и внести средства за выбранное жилье. Образец соглашения можно скачать здесь. На этом этапе вам нужно будет убедиться, что все жильцы уже выписаны из квартиры, а само имущество готовят к продаже;
- на следующем этапе надо подписать договор купли-продажи, образец которого можно скачать здесь. Потом рассчитаться с продавцом посредством банковской ячейки или же безналичным расчётом;
- после подписания договора его нужно будет зарегистрировать в Росреестре и оформить акт передачи жилья.
- изначально следует запросить у продавца документы на квартиру. Особое внимание нужно будет уделить выписке из ЕГРП и выписке из БТИ. Эти документы содержат данные о том, кто прописан в квартире, кто выступает собственником недвижимости, а также, кто был собственником объекта ранее;
- далее нужно проверить технический план недвижимости, выяснить, проводилась ли перепланировка квартиры, была ли она должным образом узаконена. Если перепланировка не отражена в документах, от покупки объекта лучше отказаться;
- после проверки документов на недвижимость нужно перейти к подписанию договора об авансе или задатке. Образец договора о задатке можно скачать здесь. Желательно, чтобы этот документ, как и договор купли-продажи, составил для вас грамотный юрист;
- далее следует оформить договор купли-продажи. Если вы используете кредитные средства на покупку жилья, к примеру, ипотеку от Сбербанка, на этом этапе нужно будет заключить договор на кредит с банком;
- после подписания договора купли-продажи нужно будет передать документы на регистрацию в Росреестр;
- получив новые правоустанавливающие документы, вам нужно будет подписать акт приема-передачи жилья. Его образец находится здесь.
Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
Покупка вторичного жилья (квартиры)
Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья. Подписывая ипотечный договор необходимо реально оценивать финансовые возможности, особенно, если погашение кредитного обязательства предполагается за счет средств только одного из членов семьи. Кроме того, необходимо учитывать и другие особенности:
Цель страхования титула — возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано. Как правило, страховая сумма, подлежащая уплате покупателю в случае наступления страхового случая, устанавливается в размере стоимости объекта недвижимости, права на который застрахованы.
Жилищный Консультант
После сбора необходимой документации и подачи заявления на регистрацию сделки купли-продажи – квартира была благополучно переоформлена. Что качается долга за коммунальные платежи – он автоматически остается за бывшими хозяевами. Новый владелец по закону обязан оплачивать коммунальные услуги со дня приобретения прав на недвижимость.
Передача денег – завершительный этап заключения сделки. Покупка квартиры на вторичном рынке может быть осуществлена за наличный или безналичный расчет. Схема оплаты наличными проста. Покупатель оплачивает покупку в момент государственной регистрации. Но процедура регистрации занимает некоторое время.
Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке
В-третьих, немаловажно проверить сам объект на соответствие его текущих технических характеристик данным указанным в первом подразделе ЕГРН, а также кадастровому паспорту, либо плану БТИ. Проще говоря, чтобы в квартире не было не согласованных и не узаконенных перепланировок и переоборудований. Это можно сделать, сравнив поэтажный план квартиры, имеющийся на 2 листе кадастрового паспорта, с квартирой в нынешнем ее виде. При выявлении несоответствий, лучше дождаться пока продавец узаконит все произведенные изменения, либо если у вас нет времени ждать, то лучше не связываться с таким объектом недвижимости, поскольку это не только дорогой процесс, но и довольно долгий.
Некоторые дают совет обратиться к хорошему риелтору. Но тут тоже возникает вопрос как эту «хорошесть» выяснить? Внешний лоск, бравирование, хорошо поставленная речь не всегда говорят о порядочности человека и его профессионализме. Зачастую именно мошенники выглядят таким образом. Единственное, что вам может послужить в помощь – отзывы. Причем не в интернете, а отзывы реальных людей, ваших знакомых, кто уже с такой проблемой сталкивался. И даже когда вы выбрали специалиста не стоит полностью полагаться на него, зачастую излишняя доверчивость также чревата проблемами.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке, обратите внимание
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт с планом квартиры.
- Выписка из ЕГРН. На ее основании вы узнаете обо всех законно оформленных обременениях – арестах, залогах, арендах, правах пользования квартирой. Если что-либо из перечисленного не было официально зарегистрировано, то может стать для вас неприятным сюрпризом.
- договор обмена или покупки квартиры, если продавец не первый владелец;
- право собственности. Если у владельца квартиры есть дети до 18 лет, которые не являются совладельцами, то они имеют право проживать в ней до 21 года.
- Дарственные, если они есть, заверенные нотариусом.
- Свидетельство о приватизации – этот документ должен быть о каждом прописанном в квартире. По закону, если человек не провел приватизацию, то имеет право пожизненно проживать в доме при любых владельцах.
- Свидетельство по праву очередного вступления в наследство (для унаследованной квартиры), заверенное нотариусом.
- Если продажа осуществляется через посредника (продавца), то вам нужно видеть риэлторский договор. Вы должны быть уверены, что риэлтор действует в интересах владельца и представляет солидную компанию. Это важно для вас тем, что при передаче денег через продающую компанию владельцу, они должны дойти до получателя, а не осесть в кармане мошенника. В этом случае, владелец отзовет договор купли-продажи, по причине неоплаты покупки. Вы останетесь без денег и без квартиры. Доказать ничего не сможете.
- Паспорт владельца и другие, удостоверяющие личность, документы. Сравните фото в паспорте, проверьте, не просрочен ли документ. Если есть сомнения, пробейте данные – может быть человек не в ладах с законом.
- Расширенная выписка из домовой книги. Справка о составе семьи.
- Согласие (в письменном виде) каждого прописанного в доме члена семьи, совладельцев, лиц, которые могут претендовать на долю в квартире, заверенное нотариусом. Особое внимание обратите на наследников. Кроме этого опасайтесь ситуаций, когда кто-либо из прописанных, имеющих права на квартиру, не приватизировавших числится пропавшим без вести. Вполне возможно, что он, например, сидит в тюрьме и не хочет сообщать об этом близким. После его появления у вас могут возникнуть проблемы – он будет жить с вами или потребует денег.
- Справка из психоневрологического диспансера. Несмотря на эту справку, бывают случаи, когда владелец через некоторое время отзывает договор купли-продажи, мотивируя тем, что был в невменяемом состоянии. Такое заявление трудно оспорить. Такие махинации могут провести специально. Трудно поверить, но бабушки любят проворачивать такого рода махинации. Постарайтесь, чтобы «божий одуванчик» не оставил вас ни с чем – заручитесь нотариально заверенными документами и официальной поддержкой родственников пожилого человека.
- Справка из наркологического диспансера.
- Брачный договор, если он есть. В этом документе прописаны права супругов на недвижимость общей собственности и приобретенной до брака или на собственные средства (нужны документальные доказательства).
- Если у продавца есть несовершеннолетние дети, то согласие органов опеки может быть получено с условием, что дети в день выписки из проданной квартиры будут прописаны в другой не менее обустроенной. Вам нужно видеть разрешение.
- Справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
- Квитанции по платежам за предыдущий год.
Проверка документов при покупке квартиры на вторичном рынке
Обратите внимание и на то, что есть много случаев, когда процесс приватизации квартиры был нарушен. Риск существует еще и в той ситуации, когда жильцы, что принимали участие в приватизации, клятвенно обещают покупателю сразу после сделки выписаться из квартиры, но не делают этого.
- Проблемы, которые носят исключительно юридический характер. Такие моменты могут быть связаны с проверкой «чистоты» объекта, так как всегда существует риск потерять не только деньги, но и имущество. Дело в том, что заключение данной сделки является непростым процессом, а стороны или одна из сторон может не понимать всей важности и не быть подкованной в юридическом плане.
- Негативные ситуации, которые определяются теми или другими характеристиками квартиры, а также технической документацией. Нет, они никак не могут повлиять на право собственности, но могут создать некоторые проблемы и не удобные условия для проживания. Такие моменты нельзя назвать очень страшными с юридической точки зрения, но обязательно повлекут за собой достаточно высокие материальные затраты. Явной ситуацией, для примера, можно назвать незаконную перепланировку. В таком случае вам придется оплатить штраф за проведение подобных действий без разрешения определенного органа.
- Проблемы, которые связаны с моментом безопасности оформления договора.
Это лучше записать: правила покупки квартиры на вторичном рынке
- сведения из БТИ;
- перечень лиц, прописанных в квартире;
- выписку из домовой книги;
- отсутствие задолженности по телефонным переговорам;
- список всех бывших собственников жилья;
- правильность составления договора купли-продажи квартиры;
- список лиц, временно выписанных из квартиры в связи с нахождением в домах престарелых, психиатрических учреждениях и т.д.;
- отсутствие ареста или запрета на квартиру;
- финансово-лицевой счет, подтверждающий наличие либо отсутствие финансовой задолженности.
Четвертый совет — потребовать от продавца пакет следующих документов, чтобы убедиться в его добросовестности. Во-первых, владелец квартиры должен получить в Росреестре (МФЦ) ЕГРН, где есть вся информация о собственниках и документах-основаниях. Их продавец также должен предоставить: договор купли-продажи, дарения, приватизации или свидетельство о праве на наследство. Во-вторых, обязательно потребуется техпаспорт БТИ и выписка из домовой книги. Именно по ней можно получить архивную информацию и увидеть всех зарегистрированных и выбывших из квартиры с начала времён. В-третьих, необходимо запросить справки о том, что собственник не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, не является банкротом, а также не имеет задолженностей по оплате коммунальных платежей.
Как правильно купить квартиру на вторичном рынке
Соответственно, чем выше стоимость квартиры – тем выше сумма, которую Вы сможете вернуть. Если стоимость, указанная при заключении договора не соответствует реальной, то такая сделка может считаться недействительной и быть оспоренной в суде. К тому же, если вдруг Вы захотите расторгнуть договор, то Вам вернут только сумму, оговоренную в документе.
- Проблемы, связанные с юридической «чистотой» квартиры. К этому фактору стоит отнестись внимательно, ведь его игнорирование может привести к таким серьезным последствиям, как потеря уже приобретенной недвижимости.
- Проблемы, связанные с фактическим состоянием квартиры и соответствующей документацией на нее. Перед покупкой стоит убедиться, что в квартире не было проведено несанкционированной перепланировки и т.п. Хоть эти проблемы и не повлекут за собой потерю прав собственности, но зато могут серьезно ударить по Вашему кошельку.
- Проблемы, связанные с оформлением самой сделки. Стоит позаботиться о безопасности проведения сделки.
