Что Нужно Знать Покупая Квартиру На Вторичном Рынке
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Далее документ подается в Росреестр с остальными бумаги. Стороны сделки могут сделать это лично или передать их через многофункциональный центр. Что касается передачи денег, то хозяин квартиры и покупатель обязаны договориться об этом заранее. Деньги могут быть переведены на расчетный счет, переданы лично в руки или через банковскую ячейку.
Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:
Что должен знать покупатель квартиры
- Юридические проблемы. Они связаны со сложностью сделки, её многоаспектностью, необходимостью проверки «чистоты» объекта и т.д. К этим вопросам рекомендуется привлекать юриста или риэлтора, поскольку граждане зачастую не имеют никакого понятия об этой сфере правоотношений.
- Технические проблемы. Другая категория связана с характеристиками жилой площади, технической и кадастровой документацией. Они не оказывают никакого влияния на право собственности, но могут стать причиной некомфортного жительства. Сами по себе эти проблемы не являются страшными, но влекут материальные затраты. Одной из них может стать перепланировка, которая не была узаконена в государственном порядке.
- Проблемы безопасности. Производимая сделка должна быть безопасной для обеих сторон. В этих целях заключаются всевозможные предварительные и авансовые договоры. Но главное, что позволит избежать возникновения нежелательных последствий – соблюдение продавцом и покупателем законодательных норм.
- Документация, устанавливающая право собственности продавца.
- Паспорта обеих сторон.
- Письменное согласие от супруги покупателя и продавца, согласие от остальных собственников.
- Если владельцем является гражданин несовершеннолетнего возраста, то органы опеки также должны предоставить разрешение.
- Выписка из домовой книги.
- Авансовый договор.
- Техническая и кадастровая документация на объект недвижимости.
- Справка, подтверждающая отсутствие долгов.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: как покупателю обезопасить себя
После того как покупателю удалось убедиться в чистоте документов относительно квартиры на вторичном рынке, особое внимание необходимо уделить договору купли-продажи. Данный документ не имеет строгого образца, поэтому сведения, записанные в нём, будут отличаться. Это значит, что перед подписанием нужно внимательно читать каждый пункт.
- Недееспособность продавца – если родственники представят суду доказательства недееспособности на момент подписания сделки;
- Нет согласия совладельцев объекта недвижимости;
- Не соблюдён порядок соглашения, не зафиксирован в письменном виде, нет подписей или печатей выдавшей его структуры;
- Присутствовал факт принуждения в подписании договора или прочих бумаг;
- Ущемлены права третьих лиц, к которым относятся несовершеннолетние, недееспособные, нетрудоспособные иждивенцы;
- Незаконные действия;
- Отсутствуют обязательные документы в приложении к договору купли-продажи;
- Отсутствуют подписи в договоре, неправильно указаны паспортные данные или прочие реквизиты.
Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке
Перед покупкойнадоустановить личность продавцов и увериться в вопросе их дееспособности. Сделки с недееспособными (детьми, психически больными, людьми, страдающими алкогольной и наркозависимостью) будут признаны недействительными, и могут быть оспорены в суде.
В отдельных случаях жильцами могут являться временно отсутствующие лица – военнослужащие, лица, отбывающие срок в местах лишения свободы или граждане, чье место нахождения неизвестно. В этих случаях лица будут сохранять право проживания, вне зависимости от их отсутствия.
Как можно подстраховаться при покупке квартиры на вторичном рынке
Еще один важный момент: пусть продавец предоставит вам свежую справку-характеристику из Бюро технической инвентаризации, подтверждающую, что в данной квартире не было перепланировки, а если была, то она узаконена. Такая справка легитимна в течение 3 месяцев, но за это время жилье можно так перекроить, что оно станет ненадлежащим, незаконным объектом продажи. При «наличии отсутствия» хотя бы одной из перечисленных бумажек сделка может быть через суд признана недействительной.
Первым делом выясните, какие житейские обстоятельства заставили продавца, положим, «единички» ценой в $50 тыс. , согласиться получить на руки $30—40 тыс. , а выплату остатка «размазать» на годы. Если невыплаченный долг банку по иному объекту, то пускай предоставит соответствующий договор. Если необходимость срочного дорогостоящего лечения самого владельца или его близких — соответственно, медицинское заключение: тут уже не до врачебных тайн.. .
Как купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция, советы и рекомендации экспертов
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
- Проверьте наличие лицензии.
- Обратите внимание на внешний и внутренний вид офиса риэлтерского агентства. Солидное предприятие не будет экономить, а вот мошенникам достаточно крошечного помещения.
- Поищите отзывы об агентстве в интернете.
- Обратите внимание на наличие сертификатов, наград и прочих регалий. Все это является показателем солидности и стабильности организации.
ЧТО нужно знать перед покупкой квартиры на вторичном рынке
Относительно доверенности, выше уже писалось — следует проверить доверенность у нотариуса. Однако нотариально заверенная доверенность еще ни о чем не говорит. Следует связаться с самим владельцем. Убедиться в том, что доверенность была выписана по согласию, что хозяин квартиры находиться в адекватном психоэмоциональном состоянии. Многие мошенники составляют генеральные доверенности пользуясь случаем, когда владелец квартиры не является дееспособным.
Что касается планировки, то это так же легко проверить самому. Для этого понадобиться технический паспорт квартиры. Берем его в руку и осматриваем квартиру. Если планировка не совпадает с данными в паспорте, значит она не была узаконена. В таком случае следует попросить владельца квартиры узаконить ее иначе придется это делать покупателю потом самому.
Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
Если вы покупаете коммунальную квартиру целиком, то процедура та же, только проводится в отношении всех сособственников и всех долей. В этом случае при проведении сделки неизбежно обращение к нотариусу, который одновременно составит соглашение сособственников об отказе в преимущественном праве покупки и об отчуждении долей. Также нотариус профессионально подтверждает правоспособность и дееспособность участников и сделки и исключает возможность нарушения прав третьих лиц.
Порядок приобретения доли подробно прописан в статье 250 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что собственник доли до её продажи «на сторону» обязан предложить приобрести её всем другим сособственникам по той же цене. Сделать это надо письменно и официально с доказательством вручения такого предложения. В случае отказа от покупки доли или оставления предложения без ответа в течение 30 дней, обязательная процедура считается выполненной и можно заключать сделку продажи доли третьему лицу.
Покупаем квартиру на вторичном рынке: что нужно знать
Если продавец является не единственным владельцем квартиры, должно быть нотариально заверенное согласие всех ее совладельцев; если продавец состоит в браке, а квартира была приобретена в период супружеской жизни, эта квартира считается собственностью этой пары. В этом случае должно присутствовать нотариально заверенное разрешение супруга/супруги на совершение такой сделки. Обязательно нужно разрешение Опекунского совета, если в квартире зарегистрированы дети.
В любом случае, на этапе подготовки к сделке нужно проверить продавца — посмотрите его паспорт, поговорите с ним, а потом перепроверьте полученную информацию у соседей. Проверив личность продавца, проверьте его документы на право собственности. Это могут быть: свидетельство о праве собственности на квартиру, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт о приватизации. Нельзя иметь дела с копиями, даже нотариально заверенными. Все существенные для заключения сделки документы должны предъявляться в подлинниках. Если у продавца квартиры в качестве документа, подтверждающего право собственности, купчая, договор наследства или дарения или иной документ, выданный нотариусом, обязательно выясните, был ли указанный нотариус на момент выдачи документа уполномоченным это делать. Если нет, документы недействительны и нынешняя сделка — тоже.
Советы юриста: недвижимость
Прежде чем их перечислять следует отметить, что эти документы обеспечивают проверку в своем единстве, взаимно дополняя друг друга. Степень и полнота проверки зависит от желания и финансовых возможностей участников сделки, а также от компетентности и технических возможностей проверяющих лиц. Комплект собираемых документов существенно зависит от конкретной ситуации и обеспечивает разные цели продавца и покупателя.
Сейчас некоторые компании предлагают накопительные схемы приобретения квартир, называя их ипотекой. Будьте осторожны! Отдать деньги легко — вернуть зачастую гораздо сложнее. Мы рекомендуем: приобретаемая квартира должна оформляться в собственность заёмщика в момент выплаты им собственных денежных средств, остальные денежные средства доплачивает кредитная организация (см. Как получить ипотечный кредит).
Что нужно знать и на что обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке
В зависимости от необходимости риэлтор готов подобрать жилье, провести переговоры с продавцом, подготовить документы и сдать их на регистрацию или только помочь в оформлении самой сделки. От объема задач зависит сумма вознаграждения, которую вы ему заплатите. Кроме того, комиссионные часто зависят и от стоимости объекта.
- регистрация по месту жительства может быть аннулирована только по заявлению самого зарегистрированного или по решению суда. Такое положение вещей не позволяет собственнику по своему желанию выписать постороннего человека, в связи с чем он вынужден или обращаться в суд, или продавать квартиру вместе с прописанным гражданином;
- квартира может являться предметом залога или на нее существует арест из-за каких-либо долгов;
- арест также налагают в качестве судебного обеспечения при рассмотрении семейных, наследственных, бытовых или хозяйственных споров.
Порядок покупки квартир на вторичном рынке: что нужно знать
- Продажи квартиры по фальшивым документам или по доверенности лицом, не являющимся собственником;
- По недвижимости с некорректно проведенной приватизацией;
- Продажи жилья с историей сомнительных сделок в прошлом;
- По квартирам с договорами дарения или ренты, где затронуты третьи лица;
- С нарушенным оформлением права собственности на квартиру, купленную за счет материнского капитала;
- Продажи собственности, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему или психически нездоровому человеку;
- С нарушением прав собственников квартиры, отбывающих наказание в местах лишения свободы, военнослужащих или временно отсутствующих по неизвестным причинам;
- С нарушением прав супругов и без нотариально заверенного согласия одного из супругов на сделку;
- Продажи квартиры без предложения по выкупу долей каждому из собственников жилья;
- По подложному паспорту;
- По домам, числящимся на расселении.
- Свидетельства о регистрации права собственности на недвижимость;
- Договора о приватизации покупаемого объекта;
- Договора купли-продажи;
- Документов о вступлении в наследство;
- Решения суда, подтверждающего нахождение объекта в собственности определенного лица;
- Документов из БТИ;
- Соглашения об участии в инвестиционном проекте.
