Главная / Арбитражный суд / Что Нужно Проверять При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Что Нужно Проверять При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов. Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М. Но после оформления документов выяснилось, что К психически не здоров и не имеет права осуществлять такие сделки. Договор был расторгнут.
Участие в сделке юридических лиц. Покупатель должен насторожиться, если продавцом недвижимости выступает организация.
Квартира была приобретена продавцом на материнский капитал. По закону такое жилье оформляется на всех членов семьи, включая детей. А при продаже доли детей должны быть оформлены на другой жилплощади. Если продавец проигнорировал это правило, сделка может быть признан незаконной.
Владелец жилья – частично недееспособный гражданин. Чаще всего такой продавец страдает алкоголизмом, наркотической зависимостью или легкими психическими расстройствами. Заключать сделки он может, но состояние его здоровья может стать причиной иска о признании продажи недействительной со стороны родственников.
Владельцами недвижимости являются оба супруга. Потребуется нотариальное согласие мужа или жены на сделку.
Количество наследников. Пример из практики: квартира была завещана в равных долях брату и сестре. Но брат незаконно продал имущество, не уведомив об этом родственницу. В итоге суд признал сделку незаконной и потребовал вернуть недвижимость. Покупатель в этом случае остался пострадавшей стороной.
Наличие обременения. Квартира может быть заложена и т. д.
Незаконная перепланировка. Ее последствия придется устранять новым владельцам (платить штраф или делать ремонт).
Недвижимость находится в долевой собственности. У совладельцев есть преимущественное право на выкуп части продавца. Поэтому сделка может осуществиться только после их отказа. Нарушение этого правила приведет к судебному разбирательству, причем суд будет на стороне совладельцев.
Дом находится в списке на расселение. Продавать в таком здании квартиры частным лицам запрещено законом.

Ответ: Для начала необходимо установить личность продавца. Для этого проверяется его гражданский паспорт и документы на квартиру. Данные паспорта можно проверить на сайте миграционной службы. С квартирой еще проще – необходимо заказать выписку из Росреестра.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Сделки с недвижимостью всегда нужно осуществлять не спеша, обдумывая каждый свой шаг. Существует множество способов обмана покупателей, которые на первый взгляд кажутся абсолютно законными. Поэтому, приобретая квартиру на вторичном рынке, нужно придерживаться следующих правил:

Согласно Семейному кодексу РФ (ФЗ-223 от 29.12.1995) нажитое в браке имущество признается общей собственностью супругов, следовательно, распоряжаться им они должны вместе. Для сделок с недвижимостью данное распоряжение имеет форму нотариально заверенного согласия одного из супругов на продажу. Однако на практике этот документ не всегда оформляется.

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке: стоит на что обратить внимание и тщательно проверить

квартира идеально подходит по цене, месту расположения, освещенности, планировке. Хорошие соседи, аккуратный подъезд. Но окажется, что у квартиры есть скрытые обременения – человек, выписанный на время тюремного заключения (такие лица сохраняют за собой право пользования жильем, в котором были зарегистрированы перед отправкой в ИТК). Спустя время «сиделец» вернется и заявит о своих правах;
документы на квартиру в идеальном состоянии, ремонт требуется небольшой, но почему-то ни при каких обстоятельствах посредник (действующий по доверенности) избегает контакта покупателя с реальным продавцом. Что здесь может таиться: доверенность получена мошенническим путем – у пожилого человека с расстроенной психикой, страдающего наркотической зависимостью и т.д.;
продавец и квартира не вызывают подозрений, документы идеальны, люди приветливые. Но впоследствии окажется, что много лет в доме не проводился капремонт – существует риск обрушения несущей балки потолочного перекрытия, дом часто остается без электроснабжения и т.п.;
квартира осматривалась летом, когда на площадке было тихо и уютно. Новый владелец после покупки квартиры заселился, но осенью с дачи вернулись проблемные соседи, которые сдавали свою жилплощадь студентам, а фактически являются буйными алкоголиками. Согласитесь, мало приятного, хотя юридически сделка была абсолютно безопасна.

Обратите внимание => Как Передать Показания Счетчиков Электричества В Москве Через Интернет

Малейшая напряженность в ответ на ваши вопросы должна вызвать здоровую настороженность и еще более глубокие выяснения сведений о квартире, вплоть до отказа от нее. Если же достойных альтернатив данной квартире нет, обязательно привлекайте грамотных юристов!

Что проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Юридического плана, напрямую затрагивающие вопрос определения чистоты жилья. Риск здесь довольно велик, поскольку он может привести к угрозе утраты всех прав владельца на жилье. Подобный риск обуславливается существенной сложностью самой сделки, а также тем, что большая часть покупателей в правовых вопросах являются неосведомленными;
Затрагивающие характеристики жилья и техническую документацию на него. Это, конечно, не может повлиять на право владения, но создает ощутимую некомфортность условий проживания. Если проводить сравнение, то хоть это не столь страшно, как проблемы юридические, но может повлечь ощутимые финансовые потери. Ярким примером подобного риска можно назвать несанкционированное проведение перепланировки;
Затрагивающие безопасность процесса оформления соглашения.

Жилье было арендовано. Когда арендное соглашение было составлено, однако, период аренды закончился, а жилье реализуется либо арендующие его лица не имеют возможности препятствовать реализации жилья. Но у них есть законные права проживания в ней, включительно до того момента, когда период аренды окончится;
Жилье числится как залоговое. При таких обстоятельствах, от банковского учреждения, которое выдало кредит, будет необходимо разрешение дополнительного характера. Кроме всего прочего, изначально будет необходимо позаботиться о выплате кредитных сумм за жилье, с предоставлением соответствующей документации в сам банк. Только когда ипотечный заем ликвидирован, появляется возможность реализации жилья;
Жилье числится в аресте. Подобные меры могут приниматься лишь судебными органами. Такого рода ситуация может возникнуть, если у первого собственника недвижимости имеются значительные суммы задолженности по потребленным коммунальным услугам. Это же относится и к кредитным займам, но здесь жилье не числится залоговым. Даже когда сделка с таким имуществом прошла, то таковая не может быть признана через суд действительной. Если смотреть на подобный аспект со стороны закона, то такое соглашение о купле/продаже какой-либо юридической силы иметь не будет;
Рента. При составлении рентного договора, может быть указан пункт, согласно которому жилье должно перейти в собственность второй стороне (какой производится выплата ренты), с момента смерти ее теперешнего владельца. При этих обстоятельствах следует быть осторожным, чтобы не попасть в неприятную ситуацию. Средства могут быть получены за совершение сделки, однако, согласно закону, жилье не может быть реализовано, если лицо, оплачивающее ренту, не согласно с этим.

Что нужно знать и что важно проверять в процессе покупки квартиры на вторичном рынке

Строгое соответствие условий сделки по факту пунктам, указанным в договоре купли-продажи. Уклонение от налогов, возникающих при продаже жилья, является незаконным, к тому же невыгодно для покупателя, если он намерен вернуть часть потраченной на покупку суммы в виде имущественного вычета (ст. 220 НК РФ). Чем больше размер покупки, тем большую сумму сможет компенсировать впоследствии покупатель. Более того, если будет установлен факт различия между фактически выплаченной суммой со стоимостью, указанной в договоре, сделка может быть признана недействительной в судебном порядке. Продавцу указание меньшей суммы также не выгодно, так как в случае аннулирования продажи, возврату подлежит только та сумма, которая была отражена в договоре.
При использовании в продаже услуг риэлтора, в договоре указывают объем ответственности сотрудника риэлторской конторы.
Чтобы процесс передачи большой суммы денег прошел успешно и безопасно, рекомендуется использовать безналичный вариант расчета между покупателем и продавцом. Особый интерес представляет такая банковская услуга, как аккредитив. С его помощью покупатель перечисляет средства на расчетный счет, открытый на имя продавца. Средства могут быть обналичены только после предоставления документов, подтверждающих факт успешного завершения сделки.
При совершении расчетов за квартиру безналичным способом стороны могут прибегнуть к услугам аренды банковской ячейки. С помощью этой ячейки покупатель кладет средства в ячейку с предварительной проверкой средств на подлинность. Наличные будут доступны только после получения банком документов, доказывающих факт сделки.
После того, как покупатель определяется с объектом покупки, необходимо совершить предварительные договоренности относительно предстоящей сделки. Определяется способ внесения предоплаты: в виде аванса или задатка. Следует учесть, что данные понятия имеют существенные различия: при расторжении договоренностей аванс возвращается покупателю в том же объеме, а при оформлении задатка виновная сторона выплачивает пострадавшему двойной размер, в зависимости от того, кто является виновником расторжения договоренностей.

Обратите внимание => Залили Соседей Снизу Что Делать Как Оценить Ущерб

На рынке недвижимости существует две отдельные категории объектов – жилье в новостройках и квартиры в уже построенных и обжитых домах, которые отличаются в процедурах оформления и особенностях распоряжения, по этой причине покупатель должен учитывать, что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке и среди строящегося жилья. Каждый из вариантов приобретения имеет свои преимущества и риски. Одним из несомненных достоинств вторичного жилого фонда является то, что такой объект недвижимости находится в обжитом районе, с развитой инфраструктурой, к тому же, покупатель всегда может оценить состояние жилья, качество ремонта, планировку и т.д.

Что нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

Стоимость этих двух вариантов примерно одинаковая. Различия заключаются в следующем. В первом случае покупатель заключает договор с банком об аренде ячейки на месяц или несколько месяцев. Он туда кладет необходимую сумму денег, о чем выдается соответствующее подтверждение. Ключи от нее передаются продавцу. В договоре с банком прописываются документы, при предъявлении которых продавец получает право забрать свои деньги. Аккредитив действует аналогичным образом.

Внимательно отнеситесь к финансовой стороне вопроса Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, наличными через депозитарную ячейку, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко «синхронизирована» с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных продавцу денежных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. Один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег — ячейка в банковском депозитарии. Ячейка арендуется на время, превышающее срок гос. регистрации сделки купли-продажи. В Москве он обычно составляет 12 дней. В договоре аренды ячейки указывают условия доступа к ней.

Какие документы нужно проверять при покупке квартиры на вторичном рынке

соответствие реквизитов паспортов собственника и представителя сведениям, указанным в тексте доверенности;
перечень полномочий, которые предоставлены представителю (например, право получения денег или подписания договора должно быть отдельно оговорено в документе);
срок действия документа (если представитель подпишет договор после истечения срока доверенности, сделка будет признана недействительной);
отсутствие давления, угрозы или понуждения к выдаче доверенности (для этого можно потребовать личной встречи с собственником, выдавшим документ);
сведения о подлинности доверенности, т.е. факт внесения ее в федеральный нотариальный реестр (для этого можно воспользоваться онлайн-поиском, либо обратиться в любую нотариальную контору).

Орган опеки выдаст разрешение на сделку только в случае, если ребенку фактически приобретено равнозначное жилье, либо родители дадут обязательство купить новую квартиру в срок до 6 месяцев. Если родители нарушат свои обязательства, орган опеки может выйти в суд с иском об оспаривании сделки.

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Дополнительные траты сторон при осуществлении сделки отличаются. Если есть необходимость в услугах нотариуса, то их оплачивает покупатель. Приблизительная стоимость – около 1% от цены жилья. Госпошлину за регистрацию договора обязаны оплачивать обе стороны, разделив сумму между собой.

Обратите внимание => Ипотека По Программе Молодая Семья Условия 2020 Условия

Что Нужно Проверять При Покупке Квартиры На Вторичном Рынке

сколько комнат в квартире
место нахождения дома, в котором расположено жилье (центр города, ближе к транспортным узлам, к парковой зоне и пр.)
наличие (отсутствие) ремонта, обстановка и т.п.
характеристика самого многоквартирного дома (этажность, из чего сделаны стены и пр.)
какой этаж

Кроме того, нужно убедиться, что все проживающие в квартире, к моменту совершения сделки, сняты с регистрации по адресу. В особенности, это относится к лицам, у которых есть право проживания по адресу, даже если произошла смена собственников. Считается, что они временно выселены:

Что нужно проверить при покупке квартиры на вторичном рынке

Ведь в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для проверки «чистоты» квартиры стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Документ выдадут по письменному обращению, при предъявлении паспорта и свидетельства о собственности, правда ждать придется около семи дней.

Необходимо запросить у продавца следующие документы.Начинать ознакомление с документацией лучше всего со права, а также с сопутствующих ему: договора о купле и продаже или о наследовании, о дарении, о приватизации и тому подобных.Вторым шагом станет изучение выписки ЕГРП.

Порядок приобретения квартиры на вторичном рынке

Максимально точно определите свои финансовые возможности. Это особенно касается случаев с ипотекой – вы должны быть полностью уверены в том, что сможете в течение предполагаемого срока выплаты кредита исправно оплачивать платежи и погашать проценты. Если возможные расходы на погашение ипотеки будут составлять более половины вашей текущей зарплаты, стоит еще раз подумать и взвесить все варианты.
Подберите желаемый объект недвижимости. Вы можете заняться этим как самостоятельно, так и привлечь профессионалов в этой области – агентов по недвижимости. Второй вариант хоть и потребует дополнительных затрат, но более предпочтителен, если в качестве риэлтора выступает действительно опытный работник.
Договоритесь обо всех необходимых моментах сделки с продавцом. Сюда входит проверка квартиры и документов владельца, торги и другие операции, более подробно о которых вы сможете прочесть далее в статье.
Заключите договор и совершите передачу денег, а также зарегистрируйте приобретаемую квартиру в качестве своей собственности.

Наличный и безналичный расчет. Может проводиться как до сделки, так и после нее. Отличается низкой безопасностью и высокой простотой. Рекомендуется прибегать к такому способу при наличии доверительных отношений между покупателем и продавцом.
Банковская ячейка. Способ, подразумевающий хранение достаточной для покупки квартиры суммы в банковской ячейке, право на пользование которой передается покупателем продавцу после подписания договора купля-продажи недвижимости.
Аккредитив. Схожий с предыдущим способом путь, только средства хранятся не в физической ячейке, а на расчетном счету покупателя. По его запросу после подписания договора средства перечисляются банком на счет продавца. Просто и безопасно.

При покупке квартиры на что обратить внимание? Список документов, необходимых при покупке квартиры

Если с задачей вы справились и подобрали несколько вариантов, которые, в принципе, соответствуют всем вышеперечисленным требованиям, нужно лично ознакомиться с преимуществами и недостатками каждой квартиры. Договариваться о просмотре лучше в светлое время суток. Желательно приехать ранее назначенного времени, чтоб самостоятельно составить четкое представление о возможных транспортных проблемах и осмотреть местность. Это играет важную роль и может повлиять на окончательное решение при покупке квартиры.

На что обратить внимание в угловых помещениях? В данном случае стены – это главный показатель. Наличие плесени на них говорит о сырости и повышенной влажности в комнатах. В квартирах на верхних этажах может протекать крыша, в результате чего образуются подтеки на потолке. Сырость наблюдается и в помещениях на первых этажах. Это свидетельствует о том, что подвал плохо вентилируется.

27 Апр 2019 yurisaktobe 376