Что Больше Кадастровая Или Рыночная Стоимость Земельного Участка

Что больше кадастровая стоимость или рыночная земельного участка

Оценка рыночной стоимости земельного участка осуществляется для того, чтобы знать реальную цену объекта. Обычно цена формируется на базе территориального расположения участка, рыночной конъюнктуры, динамики предложения и спроса, а также ситуации в экономике страны на момент совершения сделки. Благодаря проведению комплексного определения всех указанных факторов можно произвести расчет стоимости земельного участка, ведь оценочная компания соберет наиболее актуальные данные, которые могут пригодиться для объективной оценки.

Для того, чтобы сделать механизм подсчета стоимости адаптивным, вводятся коэффициенты, которые учитывают рыночную цену, однако далеко не в полной мере. Кроме того, берется во внимание «рыночная стоимость аналогичных объектов в этом регионе», но законом не регламентируется количество объектов для сравнения, источники информации, проверка актуальности цены.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Рыночная стоимость – понятие, пожалуй, знакомое практически всем. Она представляет собой определённую сумму, которая состоит из оценки обмена недвижимости. Иными словами, это наиболее вероятная цена на конкурентном рынке, которую можно дать конкретному объекту недвижимости, земельному участку. При этом, если речь идёт о купле-продаже квартиры, прочего объекта недвижимости, аренде, обе стороны должны быть максимально осведомлены о нём и действовать в своих интересах добровольно.

Поскольку рыночная и кадастровая стоимость имеют разное соотношение друг к другу, реестровая цена всё же в некотором смысле отталкивается именно от рыночной цены. Об этом говорит уже тот факт, что при расчёте кадастровой оценки во внимание берётся средняя цена недвижимости по региону, а не между всеми. Разумеется, не в чистом виде, а с учётом законодательных норм и правил кадастра. Точно так же, помимо спроса, реестровая цена теперь учитывается при рыночной оценке.

Рыночная и кадастровая стоимость земельного участка и их соотношение

Такой перерасчет возможен в административном, либо судебном порядке: в первом случае необходимо обратиться в территориальный орган Россреестра и написать установленного образца заявление, с приложением документов, подтверждающих неправильность произведенных расчетов либо использование в процессе их произведения ошибочных данных.

Земельный участок как часть земной поверхности, обладая характеристиками, позволяющими определить ее в качестве индивидуально определенной недвижимой вещи, выступает объектом земельных отношений, обладая при этом достаточно высокой оборотоспособностью. При этом не всем собственникам, либо лицам, обладающим иными, установленными Земельным кодексом РФ, правами на землю, достаточно понятен смысл таких двух важных качественно-оценочных категорий земельного участка, как его рыночная и кадастровая стоимость.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка

Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.

В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.

Как соотносятся кадастровая и рыночная стоимость земли

Такой специалист должен иметь профессиональное образование в области оценки и состоять в саморегулируемой организации оценщиков. Его полномочие подтверждают диплом об образовании, свидетельство и выписка из реестра оценщиков. При недостоверной оценке специалист несёт за неё материальную ответственность. Деятельность оценщиков определяется законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года.

• определения размеров подоходного налога при продаже;
• земельного налога;
• установления вознаграждения нотариусу при некоторых сделках (например, получения наследства);
• установления арендных ставок на государственную землю;
• при судебных спорах (в частности, разделе имущества).

Как самостоятельно узнать рыночную стоимость земельного участка и как она соотносится с кадастровой оценкой земли

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Рыночная оценка земельного участка – это цена, которая свободно и беспрепятственно назначается владельцем ЗУ и допускает неоднократного изменения на протяжении имущественной сделки, вплоть до оформления сторонами предварительного договора купли-продажи (ПДКП). Это обосновано рисками за срыв продажи при неправомерном ее завышении или риском убытков, которые несет сам продавец – владелец ЗУ.

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

• если гражданин планирует выкупить участок из государственной собственности;
• при перечислении взноса в уставной капитал предприятия;
• в случае, когда гражданин приобретает участок в ипотеку под залог;
• для определения средней стоимости участка при выставлении его на продажу;
• для определения величины налога, который нужно выплатить, если участок передан в собственность по договору дарения.

Оценка стоимости земли обязательно необходима при разводе супругов и разделе совместно нажитого имущества. Она требуется при оформлении наследства, в котором действуют несколько наследников. Если процесс затягивается надолго, рыночную стоимость могут определять несколько раз.

Кадастровая и рыночная стоимость земельного участка: две большие разницы

Нормативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

«Рыночная стоимость земельного участка потому так и называется, что зависит от спроса и предложения на рынке. Кроме того, на нее влияют и другие факторы: местоположение земельного участка, вид и состояние недвижимости, находящейся на нем, наличие транспортной развязки, развитой инфраструктуры и коммуникаций, отдаленность или близость к водоему. Существует еще и такое понятие, как статусность земельного участка.

Споры о кадастровой и рыночной стоимости земельных участков

Корректировка кадастровой стоимости также должна быть обоснована отчетом о рыночной оценке стоимости земельного участка, составленный независимым оценщиком и положительнымэкспертным заключениемна представляемый отчёт от саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является этот оценщик.

• признаниинезаконными действий органов кадастра, сформировавших недостоверные сведения о кадастровой стоимости;
• признании недействительным решения комиссии об отказе в исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка, оформленного таким-то документом от такого-то числа.

Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков

Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.

• Исполнитель (компания, выигравшая государственный конкурс) оценивает недвижимость на основании данных из открытых источников. Однако указываемая в них стоимость участков обычно выше, чем итоговая цена сделки.
• Определение кадастровой стоимости земли часто ведется без учета индивидуальных особенностей конкретного участка. А ведь каждый из них может характеризоваться различной транспортной доступностью, имеющимися коммуникациями, гидрологическими особенностями и так далее.
• Земельный участок может быть неверно причислен к тому или иному виду разрешенного использования. Это приводит не только к многократному увеличению налога, но и к серьезным юридическим проблемам.

Рыночная стоимость земельных участков

Оценка рыночной стоимости земельного участка производится по состоянию на определенную дату. Со временем данный показатель может измениться. Проводить оценку рекомендуется на базе максимально эффективного использования. То есть экспертами при проведении исследований используется предположение о разумности использования данного объекта соответственно закону, а также финансовыми и физическими реалиями. Получается, что в результате оценки вычисляется не средняя стоимость, а максимальная. Иногда допускается условное, однако обоснованное разделение объекта на ряд частей, которые характеризуются разными видами, формами, а также прочими особенностями. Часто результат исследований отличается от ожидаемого за счет того, что текущий тип использования не совпадает с максимально эффективным. С этим понятием требуется разобраться.