Главная / Без рубрики / Можно ли в процессе выплаты ипотеки заменить аннуитентный платёж на диференцированный

Можно ли в процессе выплаты ипотеки заменить аннуитентный платёж на диференцированный

Согласно этой схеме, получается, что заемщик выплачивает банку проценты вперед, т.е. банк сначала изымает свой доход из суммы ежемесячных платежей, а потом эта сумма уже направляется на погашение основного долга. Аннуитентная схема погашения кредита выгоднее банку, чем дифференцированная. Для вас этот способ особенно невыгоден, если вы хотите досрочно погасить кредит, в этом случае фактический процент получится гораздо выше того, что указан в вашем кредитном договоре. Кроме того, некоторые банки могут отказать в пересчете ежемесячно выплачиваемой суммы в случае частично-досрочного погашения.

Что такое аннуитетные платежи

Многие заемщики стараются изменить аннуитетный платеж на дифференцированный, чтобы сэкономить, но финансовые организации на смену платежа соглашаются крайне редко. Это невыгодно для банка и сложно для заемщика. При аннуитетном методе клиент выплатил большую часть процентов в первой половине срока кредитования, перерассчитать остаток долга и проценты, чтобы перевести его в дифференцированный, достаточно сложно.

Аннуитетный платеж и дифференцированный: разница

Кредиты играют важную роль в жизни населения со средним достатком. Тем, кто не может позволить себе единовременную оплату из собственных средств при покупке недвижимости или другого дорогостоящего имущества, кредиты очень сподручны. Вот только будущий процесс выплат по таким заёмным средствам для многих изначально остаётся загадкой, и что такое аннуитетный и дифференцированный платёж — знают немногие.

Что лучше — аннуитетный или дифференцированный платеж

Если провести социологический опрос на улицах любого города России, то менее 1% знают, что погашение займа может быть в виде фиксированных ежемесячных платежей. Еще с советских времен все привыкли, что с каждым разом платишь все меньше и меньше. Еще меньшее количество опрошенных респондентов правильно скажут название этих платежей:

Отличия аннуитетных и дифференцированных платежей

Большинство российских банков сегодня предлагают физическим лицам кредитные программы, предусматривающиетип платежа по ипотеке равными частями (аннуитетный платеж). Одним из основных преимуществ этого метода является простота его использования – заемщик ежемесячно погашает одну и ту же сумму.

Ипотека с дифференцированными или аннуитетным платежами

При изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки: что выбрать

Несмотря на ее распространенность, среди заемщиков востребованной остается ипотека с дифференцированными суммами ежемесячной оплаты задолженности. Некоторые банки в 2020 году допускают подобный способ погашения, однако данных организаций осталось не так уж и много на российском рынке.

Обратите внимание => Сдать посуточно через агенство выгодно для собственников

Сбербанк ипотека — аннуитетный платеж или дифференцированный

Если таких возможностей в момент погашения не будет, то для уменьшения риска неплатежей из-за внезапного срочного сокращения платежеспособности — нужно сделать запас на 6-7 месячных платежей на депозите, плюс при досрочном погашении по аннуитету — сокращать сумму платежа, а не срок кредита.

Ипотека: дифференцированные или аннуитентные платежи

Основной долг (это денежные средства, которые банк перечислил продавцу недвижимости, приобретаемой в ипотеку в счет погашения суммы или части суммы по договору купли-продажи);
Проценты за пользование кредитными средствами (определяются в зависимости от процентной ставки и срока, на который предоставлен кредит);
Дополнительные платежи (комиссии).

Аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке, что это такое

При осуществлении платежей в фиксированных значениях по мере погашения изменяется структура оплаты: если на первых сроках основная часть платежа представляла собой выплату по процентам, лишь незначительно снижая основной долг, то по мере приближения срока окончания выплат, становится больше доля, отводимая на возврат основной суммы. Данный способ позволяет финансовой организации обезопасить себя на случай недополучения дохода в связи с невозвратом долга или досрочной полной выплатой.

Чем аннуитетные платежи отличаются от дифференцированных

Существует аннуитетный и дифференцированный типы погашения кредита. Каждый из них предполагает свою схему погашения, от которой зависит даже размер переплаты. Разница дифференцированного и аннуитетного платежа, заключена в нескольких основных показателях.

Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи и их разница

Но в некоторых организациях предусматривается автоматическое списание средств со счетов при достижении определённых условий. Тогда автоматически меняется и график. Потом рекомендуется узнать дополнительную информацию относительно нового решения, чтобы не создавать проблем.

Как осуществляется досрочное погашение кредита при аннуитетных платежах

Получается, что в первые месяцы выплат человек осуществляет транзакции в максимальном размере. К моменту завершения расчетов с банком заемщик платит минимальные суммы в пользу кредитно-финансовой организации. Если сравнивать в аспекте распределения процентов аннуитетный платеж и дифференцированный, разница между ними будет заключаться в том, что при перечислениях первого типа основная сумма кредита уменьшается ежемесячно на равную величину, в то время как процент начисляется на оставшуюся сумму. В чем же выгода первого и второго типа перечислений?

Обратите внимание => Могут ли z jnrfpfncz вступить в негосударственный фонд пенсионный

Аннуитетный платеж и дифференцированный: разница

Таким образом, ежемесячный платеж формируется исходя из: суммы кредита, первоначального взноса, стоимости приобретаемой недвижимости, дохода заемщика и его семьи, срока ипотеки и процентной ставки. Следует помнить, что чем выше совокупный доход семьи заемщика, тем может быть меньше срок и больше выплата по долгу.

Как уменьшить платеж по ипотеке

Помимо этого если у заемщика появится возможность рефинансировать свой кредит по более низкой процентной ставке, то он может столкнуться с необходимостью рефинансировать почти всю сумму первоначально полученного кредита, поскольку в первое время он платит в значительной части только проценты.
Кроме того, недостатком аннуитетных платежей является проблематичность для заемщика пересчитать уплаченные проценты в случае, если он сможет погасить кредит досрочно. Такое право у него есть всегда вне зависимости от согласия банка в силу ч. 2 ст. 810 ГК РФ, однако с соблюдением срока на уведомление о своем желании погасить кредит, который может составлять не более 30 дней.
На практике заемщик часто, досрочно погасив свой кредит, пытается взыскать с банка сумму ранее уплаченных процентов в составе аннуитетных платежей, рассчитанных в зависимости от всего длительного срока кредитования. Поскольку фактически предоставленным кредитом заемщик пользовался меньший срок, он полагает возможным пересмотреть размер уплаченных в пользу банка процентов в сторону уменьшения и вернуть излишне уплаченные, по его мнению, суммы.
Свою позицию заемщик основывает на том, что при аннуитетном платеже базой для расчета процентов выступает первоначальная сумма долга. Соответственно, в случае досрочного погашения кредита в полном объеме заемщик рассчитывает вернуть излишне уплаченные проценты, рассчитанные на всю сумму долга, а не только на ту, которой он фактически пользовался. Со своей стороны в таком случае он представляет контррасчет, являющийся альтернативным по отношению к изначальному графику погашения задолженности по кредитному договору. В нем заемщик рассчитывает проценты с учетом погашения основной суммы кредита за счет ежемесячного аннуитетного платежа, в составе которого часть основного долга также присутствует. Соответствующую разницу он требует затем взыскать с банка как неосновательное обогащение (п. 1 ст. 1109 ГК РФ).
До недавнего времени такая позиция в судебной практике не находила поддержки, поскольку в силу ст. ст. 315, 408 ГК РФ досрочное исполнение обязательства является основанием для его прекращения, но не основанием для изменения условий договора. Суды считали, что банк как кредитор в кредитном обязательстве имеет право на получение процентов за выданный кредит до дня возврата суммы, т.е. за фактическое пользование (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.07.2014 по делу N 33-30404/14).
Досрочное погашение заемщиком задолженности по кредитному договору, заключенному с условием погашения кредита аннуитетными платежами, не является основанием для перерасчета ранее уплаченных процентов, поскольку заемщик в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ не вправе требовать от банка возвращения того, что было им исполнено по кредитному обязательству до момента его прекращения (Апелляционные определения Челябинского областного суда от 10.07.2014 по делу N 11-6858/2014 и от 03.04.2014 по делу N 11-3072/2014).
Однако в настоящее время судебная практика по расчету процентов при досрочном возврате кредита была изменена Определением Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 10.02.2020 N 89-КГ14-5. На основании п. 4 ст. 809, п. п. 1 и 2 ст. 819 ГК РФ и ст. 32 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» суд пришел к выводу о том, что банк при досрочном возврате заемщиком кредита имеет право на получение с него процентов только до даты возврата кредита включительно. В случае реализации гражданином своего права на досрочное исполнение кредитного договора он вправе требовать возврата части предусмотренных договором процентов, уплаченных им за период, в течение которого пользование денежными средствами уже прекратилось.
Учитывая эту правовую позицию, при досрочном возврате кредита заемщики вправе ставить вопрос о перерасчете уплаченных процентов в составе аннуитетных платежей, а при отказе банка от возврата процентов добровольно обратиться в суд и помимо истребуемых процентов также требовать взыскания штрафных процентов по ст. 395 ГК РФ.
Отметим при этом, что размер таких штрафных процентов с 01.06.2020 будет рассчитываться не по ставке рефинансирования Банка России, а определяться существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц (Федеральный закон от 08.03.2020 N 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Обратите внимание => Минимальная пенсия в севастополе с 1 января 2020

Какой платеж выбрать: аннуитентный или дифференцированный

06 Дек 2018 yurisaktobe 422